Particuliere verhuurders zijn één van de groepen die het meest last krijgen van de box-3-herziening. Dat komt door drie ontwikkelingen die tegelijk spelen:

  1. Hogere belastingdruk op ‘overige bezittingen’ (de categorie waar verhuurde woningen onder vallen).
  2. Politieke druk op de particuliere verhuursector, waardoor fiscale voordelen verdwijnen en opbrengsten dalen.
  3. De overstap naar een stelsel van werkelijk rendement vanaf 2028, waar waardestijgingen jaarlijks belast kunnen worden.

Voor verhuurders die in privé een woning verhuren, betekent dit rechtstreeks: een lager netto rendement en hogere jaarlijkse lasten.

Hoe verhuurde woningen nu belast worden (box 3 in 2025)

Een verhuurde woning valt in box 3 onder ‘overige bezittingen’. De Belastingdienst werkt hierbij met een fictief rendement, los van de echte huurinkomsten of kosten.

Forfaitair rendement 2025

Voor overige bezittingen geldt in 2025 een forfait van:

  • 5,88 procent rendement

Over dat fictieve rendement betaalt u vervolgens 36 procent belasting.

Een voorbeeld:

  • WOZ-waarde (huurwaardedruk al verwerkt): € 400.000
  • Fictief rendement: 5,88 procent → € 23.520
  • Belastingdruk: 36 procent → € 8.467 per jaar

Bij een netto huurrendement dat vaak tussen de 2 en 4 procent ligt, komt de belastingdruk daarmee onrealistisch hoog uit.

Wat verandert er vanaf 2026?

Er liggen al concrete plannen voor 2026 die verhuurders extra raken.

1. Verhoging forfaitair rendement voor verhuurd vastgoed

Het kabinet wil het forfait voor ‘overige bezittingen’ verhogen naar 7,78 procent in 2026 (voorgenomen).

Dat betekent:

  • Een verhuurder wordt belast alsof hij bijna 8 procent rendement haalt.
  • Terwijl het echte rendement – na onderhoud, financiering, leegstand, verzekeringen en lokale lasten – in de praktijk veel lager ligt.

2. Lagere heffingsvrije voet

Het heffingsvrije vermogen daalt van:

  • € 57.684 → € 51.396 per persoon

Voor partners samen is dat nog steeds een ton, maar verhuurders gaan door de verlaging sneller belasting betalen.

De tegenbewijsregeling: wel een optie, maar niet altijd gunstig

Verhuurders kunnen gebruikmaken van de tegenbewijsregeling als het werkelijke rendement lager is dan het fictieve. Maar er zitten haken en ogen aan:

  • Het heffingsvrij vermogen vervalt wanneer u kiest voor werkelijk rendement.
  • U moet verifieerbare administratie van alle inkomsten, kosten en waardemutaties bijhouden.
  • In jaren met waardedaling kan het gunstig zijn (bijvoorbeeld dalende woningprijzen).
  • In jaren met waardestijging kan het juist ongunstig uitpakken, omdat die stijging volledig belast wordt.

Voor verhuurders die een stabiele huurstroom hebben én waardestijging van het pand verwachten, is dit vaak geen betere route.

Vanaf 2028: werkelijk rendement en jaarlijkse waardestijgingen

Het nieuwe stelsel (beoogd vanaf 2028) betekent dat verhuurders waarschijnlijk jaarlijks worden belast over:

  • netto huurinkomsten
  • waardestijging van de woning (vermögensaanwas)
  • in sommige gevallen pas bij verkoop (vermogenswinstbelasting)

Voor particuliere verhuurders zal vooral de jaarlijkse waardestijging zwaar wegen. In populaire gebieden waar woningen 2 tot 5 procent per jaar stijgen, komt daar een jaarlijkse heffing bovenop de huurinkomsten bij.

Dit zorgt ervoor dat verhuur als pensioenvoorziening of particuliere beleggingsvorm steeds minder aantrekkelijk wordt.

Wat betekent dit voor het netto rendement van verhuurders?

1. Hoger forfait dan werkelijk rendement

Veel verhuurders behalen netto (na kosten) 2 tot 4 procent rendement.
Het forfait van 5,88 én later 7,78 procent zorgt ervoor dat u belasting gaat betalen over rendementen die u daadwerkelijk niet haalt.

2. Waardedaling of beperkte stijging?

In de periode 2023–2025 is de waardeontwikkeling van woningen wisselend. Een beperkte stijging of zelfs daling betekent dat uw rendement nóg verder onder druk staat.

3. Hogere lasten door beleid

Daarnaast spelen externe factoren:

  • hogere onderhoudskosten
  • stijgende hypotheekrentes
  • strengere huurbescherming
  • maximale huurprijzen in het middensegment
  • hogere verzekerings- en VvE-kosten

Deze kosten mag u in box 3 niet aftrekken (tenzij u kiest voor werkelijk rendement, maar dan vervalt de vrijstelling).

Strategische keuzes voor particuliere verhuurders

Optie 1: Aanhouden in privé (zoals nu)

Dit blijft mogelijk, maar:

  • de belastingdruk stijgt
  • netto rendement daalt
  • waardestijgingen worden straks jaarlijks belast

Voor verhuurders met één pand kan dit nog steeds logisch zijn, maar reken het goed door.

Optie 2: Overdragen aan de bv

Sommige verhuurders onderzoeken of het voordeliger is om het pand in een bv onder te brengen. Dit heeft voordelen:

  • kosten zijn wél aftrekbaar
  • belasting op werkelijke winst
  • geen box-3-heffing

Maar ook nadelen:

  • overdrachtsbelasting
  • eventuele afrekening in box 1 of 2
  • hogere complexiteit

Het is vooral aantrekkelijk voor verhuurders met meerdere panden of lage netto-rendementen.

Optie 3: Verkoop (gedeeltelijk of volledig)

Voor verhuurders die vrezen voor dalend netto-rendement is verkoop soms rationeel. Zeker als:

  • het rendement onder de 3 procent zakt
  • er grote renovatiekosten in het vooruitzicht liggen
  • het pand in een gebied ligt met sterke huurprijsbeperkingen

Particuliere verhuurders gaan er fiscaal op achteruit, en de druk neemt verder toe

De huidige en voorgenomen wijzigingen in box 3 maken één ding duidelijk: verhuur in privé wordt zwaarder belast dan ooit. Het fictieve rendement stijgt, de vrijstellingen dalen en vanaf 2028 komt er een nieuw stelsel waarin waardestijging zwaarder gaat wegen.

Voor particuliere verhuurders is het daarom verstandig om:

  • een nieuwe rendementsberekening te maken
  • te bepalen of privé of bv fiscaal gunstiger wordt
  • de impact van het nieuwe stelsel in scenario’s door te rekenen