Gepubliceerd op 6 mei 2020

Corona en huur. Welk effect heeft corona op huurrelaties?

Wij zien in onze praktijk bij Van Iersel Luchtman Advocaten veel huurders aankloppen met de vraag of de forse omzetdaling waar ze mee te kampen hebben een grond voor verlaging van de huur kan opleveren. Verhuurders vragen zich op hun beurt af hoe zij met de vraag om uitstel van hun huurders om moeten gaan. Wat is wijsheid?

Dat het coronavirus een zeer grote maatschappelijke impact heeft staat buiten kijf. Dat het virus tevens grote economische gevolgen met zich meebrengt, is inmiddels ook overduidelijk. Het is een onwerkelijke situatie die voor veel branches vergaande gevolgen zal hebben. De horecabranche is een van de branches die momenteel nog steeds een harde klap krijgt. Met de verplichte sluiting van de horeca hebben de exploitanten (die veelal hun pand gehuurd hebben) geen of hooguit – als het thuisbezorgen nog iets oplevert – sterk verminderde inkomsten, met betalingsproblemen als gevolg. De huurverplichting is daarbij een zeer grote last en zonder inkomsten wellicht zelfs onmogelijk om te voldoen.

Omzetdaling/verplichte sluiting door de overheid grond voor verlaging?

Het uitgangspunt is dat een omzetdaling (ook als deze aanzienlijk of zelfs maximaal is) of het niet kunnen gebruiken van het gehuurde door overheidsingrijpen in principe geen grond is voor verlaging van de huur. Feit blijft echter dat zoiets als de coronacrisis nog nooit is voorgekomen. Voor nu is het dan ook gissen naar verlossende antwoorden en wachten op de eerste rechtspraak over dit onderwerp. Het is onder meer de vraag of de gevolgen van de coronacrisis als een gebrek in de zin van de wet kan worden aangemerkt (hetgeen tot huuraanpassing kan leiden), of bijvoorbeeld als een ‘onvoorziene omstandigheid’. Uiteraard zal ook de redelijkheid en billijkheid een rol gaan spelen. Het is dus vooralsnog afwachten of rechters aanknopingspunten zien om de huurprijs aan te passen.

Advies aan huurders en verhuurders

Aangezien nog geen eenduidig antwoord te geven is op de vraag wat de rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders in deze moeilijke tijden zijn, zal het vooralsnog aankomen op de bereidheid van beide partijen om gezamenlijk tot een oplossing te komen.

Huurders raden wij dan ook aan contact op te nemen met hun verhuurder om bijvoorbeeld een huurkorting te vragen. Wanneer de verhuurder hier niet mee instemt, is er misschien een betalingsregeling te treffen waarin uitstel wordt bedongen.

Voor verhuurders geldt het advies om huurders in deze moeilijke tijd waar mogelijk te helpen. Het heeft immers geen zin om nu de hakken in het zand te zetten en huurders die momenteel simpelweg geen of verminderde inkomsten hebben te sommeren tot betaling van huur over te gaan, laat staan meteen over te gaan tot het invorderen van contractuele boetes.

Voor beide partijen is het in ieder geval van groot belang om aan een goede dossieropbouw te doen. Wij verwachten namelijk dat de houding van zowel huurders als verhuurders een belangrijke rol gaat spelen in eventuele gerechtelijke procedures die in een later stadium gevoerd zullen worden. Een ‘machtige’ huurder die zonder enig overleg mededeelt geen huur meer te zullen betalen, zal wat ons betreft wat uit te leggen hebben aan een rechter. Hetzelfde geldt uiteraard voor verhuurders die op hun beurt helemaal niet bereid zijn met huurders mee te denken.

Kort en goed

Waar mogelijk adviseren wij dus zowel huurders als verhuurders een constructieve houding aan te nemen. Mochten partijen er onverhoopt toch niet samen uitkomen, is het in ieder geval belangrijk om aan een goede dossieropbouw te doen waaruit blijkt dat je op constructieve wijze tot een oplossing had willen komen. Wij hopen echter dat zeker in tijden van crisis iedereen elkaar zoveel mogelijk helpt om er samen uit te komen. Of je nu huurt of verhuurt.

Juridische vragen door corona

Heeft u meer vragen welke impact het coronavirus heeft op onze juridische samenleving? Welke zorgen spelen er bijvoorbeeld op contractueel vlak? Of hoe gaat u om met de arbeidsomstandigheden binnen uw bedrijf? Wij hebben nuttige informatie geplaatst op onze corona-pagina die we dagelijks updaten. Maar u kunt ons natuurlijk ook direct mailen met uw vragen naar corona@vil.nl.

Elnaz Fotowatkasb

e.fotowatkasb@vil.nl
Van Iersel Luchtman Advocaten