Wat zijn de opties als een ondernemer zijn bedrijfspand wil kopen of verkopen?

17 december 2017 11:47

• Financieel & Juridisch

De prijzen op de vastgoedmarkt voor commercieel vastgoed zullen naar verwachting de komende jaren blijven stijgen. Althans, dat is de verwachting van Maxim Ruitenbeek (assistent-bedrijfsmakelaar), Toine Born (bedrijfsmakelaar) en Allard Welling (taxateur) van ID Bedrijfsmakelaars in Hilversum. “Voor de komende periode wordt zelfs een sterke groei verwacht, waarna de curve iets zal afzwakken.”

Tegelijkertijd – zo erkennen de drie – kun je ook niet alles meer voorspellen. “Er hoeft in de wereld maar iets te gebeuren en de volgende dag kan de markt er compleet anders uitzien. Wat we nu zien is dat het koopgedrag sterk beïnvloed wordt door de gunstigere financierbaarheid van commercieel vastgoed met daarbij een historisch lage rente op de hypotheekmarkt.”

Upswing

De drie vertellen dat ID Bedrijfsmakelaars vooral actief is in ’t Gooi met als speerpunt Hilversum. Sinds juni van dit jaar is de organisatie (er zijn 12 medewerkers werkzaam) gevestigd in een eigen pand aan de Soestdijkerstraatweg.

“De markt is duidelijk in beweging geraakt. Ook hier zien we een overduidelijk verbeterde opnamecapaciteit op de diverse vastgoedmarkten, of het nu gaat om de kantorenmarkt, het winkelsegment of de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimte. Vooral op de koopmarkt is sprake van een upswing betreffende de prijsvorming. Naast de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt, is de toename van de vraag ingegeven door de stijgende consumentenbestedingen waardoor ook bedrijven weer zijn gaan investeren. Bovendien zien beleggers kans op de vastgoedmarkt, doordat het rendement op investeringen op de financiële markten achterblijft. En…. we zien tot onze vreugde dat het bankwezen minder de rem er op heeft zitten bij financieringsaanvragen betreffende beleggingsvastgoed. Natuurlijk is het niet zo dat de banken onvoorwaardelijk alle kranen weer hebben opengedraaid maar het lijkt er zeer op alsof het bankwezen weer ‘meedoet’ in deze markt en dat men daar dus ook weer kansen ziet.”

Maxim, Toine en Allard hebben voor deze editie van Hét Ondernemersbelang de markt in kaart gebracht waarbij ze de focus hadden op de vraag wat de opties en aandachtspunten zijn voor het mkb, dat het eigen pand wil kopen of verkopen. Er is daarbij een onderverdeling gemaakt in de winkelmarkt, de kantorenmarkt, de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed.

1. Winkelmarkt

“Natuurlijk geldt ook hier dat er een juiste verhouding moet zijn tussen de kwaliteit van het vastgoed en de prijs. Veel vastgoedaanbieders in de retail lopen eigenlijk met hun hoofd iets in de wolken maar we moeten ons wel realiseren dat het koopgedrag van consumenten aanzienlijk is veranderd, met gevolgen voor het verdienmodel bij ondernemers uit die sector.”

“De waarde van het vastgoed in de winkelmarkt wordt medebepaald door het volume én de kwaliteit van de passantenstroom. Ook is het aanloopgebied van belang. Kortom, is het gebied aantrekkelijk en goed bereikbaar? Kortom wordt de consument verleid om te kopen of om verder te lopen?”

“Het zijn bovendien niet alleen sec de vierkante meters die de waarde van het vastgoed bepalen. Juist in de winkelmarkt is ook de breedte van het winkelfront van belang. Heb je een winkel met een voorgevel van 5 meter? Of 20 meter? Met andere woorden: wat is de ‘attentiewaarde’ van de winkel? Hoe herkenbaar ben je of kun je zijn in een winkelstraat? De waarde wordt tevens bepaald door het antwoord op de vraag of je alleen het pand leeg verkoopt of in verhuurde staat. Andere factoren die van invloed zijn op de waarde van het vastgoed zijn de georganiseerdheid van het winkelgebied (is er een professionele winkeliersvereniging?) en is er wel of geen betaald parkeren? Dit laatste blijkt echt een hele grote invloed te hebben, zo hebben recente onderzoeken aangetoond.”

2. Kantorenmarkt

“Aspecten die van belang zijn bij het bepalen van de waarde van een kantoorgebouw, zijn o.a. de mogelijkheden om te parkeren, de bereikbaarheid van het pand (is er een snelweg in de buurt? Hoe zijn de OV-verbindingen?) en is er sprake van een zichtlocatie of bijvoorbeeld een centrumligging? Dit is met name voor dienstverlenende bedrijven van belang.”

“In de kantorenmarkt zien we tevens dat aspecten op het gebied van de duurzaamheid van steeds groter belang worden. Zo zullen in het jaar 2023 alle bedrijfspanden, niet zijnde monumenten, energielabel C moeten hebben. Ja, dat heeft dus effect op je waarde nu. We zien dat veel ondernemers zich hier nog onvoldoende bewust van zijn. Er lijkt vooralsnog dus nog geen noodzaak om daar iets aan te doen maar… kopers vragen er wel naar. Ons belangrijkste advies is dan ook: verbeter de energieprestatie van je pand! Het doet de vraag naar het vastgoed vergroten en daarmee de waarde ervan stijgen!”

3. Markt voor bedrijfsruimten

“De meeste aspecten die voor de kantorenmarkt van belang zijn, gelden uiteraard ook voor de markt voor bedrijfsruimten. Echter, er zijn ook duidelijk andere technische factoren die meetellen zoals de maximaal toelaatbare vloerbelasting, de vrije overspanning en de vrije hoogte, maar ook de kwaliteit van de ontsluitingsmogelijkheden voor het logistiek verkeer. Bovendien geldt voor verouderd vastgoed dat in het jaar 2024 alle asbestdaken bij bedrijfspanden verwijderd moeten zijn. Onze tip? Laat dit onderzoeken en indien van toepassing, begin daar nu mee. Er is namelijk een capaciteitsprobleem in de asbestindustrie voorspeld. Als je er te laat mee begint, dan is het nog maar de vraag of je de deadline van het jaar 2024 haalt. Regeren is vooruitzien.”

4. Maatschappelijk vastgoed

“Het is heel erg belangrijk om je te realiseren dat je als zorgondernemer een gebouw niet zomaar aan iedereen kunt aanbieden. Met alle ontwikkelingen in deze sector is het meer dan ooit van belang om je doelgroep van potentiële gebruikers goed te inventariseren. Ook bij beoogde transformatie is een gedegen onderzoek naar de planregels essentieel. En, die verschillen per gemeente. Bovendien zie je bij maatschappelijk vastgoed dat potentiële klanten vaak beperktere budgetten hebben. Kijk dus goed naar de mate van geschiktheid van je pand; focus je in de zoektocht naar de juiste klant dus op die match!” «

Binnen ID Bedrijfsmakelaars BV is er ook een aparte taxatie- en adviespraktijk. Deze wordt gerund door Allard Welling. Deze praktijk is gericht op commercieel vastgoedtaxaties voor onder meer financiële verslaglegging, financieringsdoeleinden, maar ook taxaties ten behoeve van belastingwetgeving en taxaties voor gerechtelijke procedures. “In feite hebben we dus voor elke vraag een specialist in huis.” www.IDtaxatiediensten.nl

www.idbedrijfsmakelaars.nl

Tekst: Jerry Helmers // Fotografie: Ruud Voest

Interessant artikel? Deel het: