Zo berekent de bank de maximale hypotheek voor een zzp’er

25 juli 2022 11:51

• Financieel & Juridisch

Als zzp'er met een woonwens wil je vaak als eerste weten: wat is mijn maximale zzp hypotheek en hoe wordt deze berekend? Een hypotheekcalculator geeft niet altijd een juist resultaat. Want wist je dat jouw maximale hypotheek afhankelijk is van de rekenmethode die de bank toepast? Daardoor kun je per bank op een heel andere maximale hypotheek uitkomen. Lees snel hoe het zit.

Informatie verzamelen, elke zzp'er is uniek

Als eerste heeft de bank een aantal belangrijke gegevens van jou nodig. Daarom is een goede voorbereiding essentieel voor een succesvolle hypotheekaanvraag. De volgende gegevens worden vaak gevraagd:

• Omschrijving van je werkzaamheden en je diensten
• Jaarcijfers (balans en resultatenrekening) van de afgelopen 3 jaar, met toelichting
• Soort klanten en/of opdrachtgevers
• Prognose van het lopende en/of komend jaar. Dit is een balans en een resultatenrekening opgesteld door een accountant en geldt vooral voor zzp'ers die korter dan 3 jaar ondernemen.

Op basis van deze gegevens bepaalt de hypotheekverstrekker het toetsinkomen. Dit toetsinkomen bepaalt in grote mate de maximale hypotheeksom. Ook voor startende zzp’ers zijn er mogelijkheden, dat lees je in dit blog over starter Sebastian.

2 manieren om het toetsinkomen vast te stellen

Er bestaan grofweg 2 verschillende methodes om het toetsinkomen van een zzp'er vast te stellen. Voor een maximale hypotheek zoek je een bank die de rekenmethode hanteert die het beste past bij jouw jaarcijfers. Deze 2 rekenmethodes zijn:

1. De winst gemiddelde over de laatste 3 jaar
2. De winst volgens de 1-2-3 methodiek

Daarnaast kijkt de bank, naar de volgende factoren

1. De bestendigheid factor (starters)
2. De balansratio
3. Incidentele mee- of tegenvallers

Denk je nu, help, waar gaat dit over? We leggen elke methode en de bijkomende factoren stap voor stap uit.

Methode 1: De gemiddelde Winst over de laatste 3 jaar

Bij deze methode is het toetsinkomen het gemiddelde van de winst over de laatste 3 jaar. Er is een uitzondering: is de winst het laatste jaar lager is dan de 2 voorgaande jaren? Dan neemt de bank het laatste jaar als toetsinkomen.

Rekenvoorbeeld 1, gemiddelde winst over de laatste 3 jaar

Rekenvoorbeeld 2, maximaal het laatste jaar 

Methode 2: Winst volgens de 1-2-3 methodiek

Hier weegt de winst van het laatste jaar het zwaarst. De berekening gaat als volgt: De winst van 3 jaar geleden telt 1x mee, de winst van 2 jaar geleden telt 2x mee en de winst over het laatste jaar telt 3x mee. Het totaal van deze som deel je door 6. De uitkomst is je toetsinkomen volgens de 1-2-3 methodiek. De 1-2-3 methodiek geeft vaak een hogere uitkomst. Diverse hypotheekverstrekkers passen deze methode toe.

Rekenvoorbeeld 1-2-3 methodiek

In het bovenstaande voorbeeld is het toetsinkomen volgens de 1-2-3 methode € 43.300. Bij een berekening volgens de eerste methode, winst over de laatste 3 jaar, komt het toetsinkomen uit op € 40.000

Berekening van de winst

Bij de bovengenoemde voorbeelden is er uitgegaan van de nettowinst. Banken gaan verschillend om met (belasting)correcties op de winst. Een bekend voorbeeld is de bijtelling van de auto. Dit kan zowel voordelig als nadelig uitpakken. Een zzp hypotheekadviseur kan beoordelen wat het beste is in jouw situatie.

Naast het berekenen van het toetsinkomen kijkt de bank, afhankelijk van jouw situatie, ook naar de volgende factoren: de bestendigheidsfactor, de balansratio en incidentele mee- of tegenvallers. Dit doen ze om er zeker van te zijn dat je ook in de toekomst je hypotheek kunt betalen.

Het toepassen van de bestendigheidsfactor is standaard bij starters. Sommige banken passen deze factor ook toe bij zeer hoge hypotheken. Dit betekent dat 90, 80 of 70% van de berekende winst als jouw toetsinkomen voor een hypotheek wordt gebruikt. Welk percentage wordt ingehouden is afhankelijk van de bank en hoe lang je ondernemer bent. Bij starters wordt ook gekeken of je in loondienst hetzelfde beroep uitoefende als zzp'er. Als je in loondienst hetzelfde beroep had ziet de bank minder risico in jouw onderneming.

Ook kijkt de geldverstrekker naar de balans van jouw jaarrekening. Zo komen zzp'ers met een solvabiliteitsratio van minimaal 20% en een liquiditeitsratio van minimaal 1 in aanmerking voor een hypotheek. Vallen jouw cijfers hier net buiten? Een hypotheekadviseur gespecialiseerd in zzp'ers heeft niet alleen verstand van hypotheken maar ook van jaarcijfers en bekijkt samen met jou hoe je deze cijfers op orde krijgt. Bij startende zzp'ers gaat de bank vaak soepeler om met deze balansratio's.

Een solvabiliteitsratio is de verhouding tussen eigen vermogen en het balanstotaal. Dit reken je uit door je eigen vermogen te delen door het balanstotaal. Je eigen vermogen moet minimaal 20% – 25% van het balanstotaal zijn bij de meeste banken om geaccepteerd te worden (geldt niet voor starters!).

De liquiditeitsratio is het verschil tussen geld dat op korte termijn binnenkomt (vlottende activa) en de kortlopende schulden. De liquiditeitsratio moet minimaal 1.0 zijn (geldt niet voor starters!). Dit reken je uit door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. 

Incidentele mee- of tegenvallers

Tot slot hebben vrijwel alle ondernemers hebben wel eens incidentele mee- of tegenvallers. Bij het vaststellen van de maximale hypotheek corrigeert de hypotheekverstrekker deze eenmalige uitschieters. Aan jouw hypotheekadviseur de taak om hier een goede onderbouwing aan toe te voegen, zodat dit geen belemmering vormt voor jouw hypotheek.

Gratis gesprek met een zzp hypotheekadviseur

Omdat er zoveel factoren zijn om rekening mee te houden, is het verstandig informatie in te winnen bij een hypotheekadviseur gespecialiseerd is in zzp’ers. Deze adviseur levert maatwerk, bepaalt nauwkeurig jouw toetsinkomen en ziet bovendien mogelijkheden waar een standaard hypotheekadviseur niet van op de hoogte is. Zo’n gespecialiseerde zzp hypotheekadviseur vind je bijvoorbeeld via FinaForte. Snel meer inzicht in jouw situatie? Op de FinaForte website plan je eenvoudig en vrijblijvend een gratis oriënterend gesprek in.

Daarnaast zijn er binnen wet- en regelgeving mogelijkheden om van de standaard af te wijken, de adviseur van FinaForte kan beoordelen of dat in jouw situatie van toepassing is.

Interessant artikel? Deel het: