Zakelijk vastgoed kopen in Dubai: dit is hoe je het doet

30 september 2025 08:56

• Financieel & Juridisch

Dubai is een van de meest dynamische vastgoedmarkten ter wereld. De stad combineert sterke economische groei met een belastingvriendelijk klimaat en hoge huurinkomsten. Voor Nederlandse ondernemers die vermogen in hun BV of holding hebben, kan dit een interessante kans zijn om het geld te laten renderen zonder het eerst privé op te nemen.

Toch werkt het kopen van vastgoed in Dubai anders dan in Nederland. Het Dubai Land Department accepteert alleen natuurlijke personen of bedrijven die in de Verenigde Arabische Emiraten geregistreerd staan. Je Nederlandse BV kan dus niet direct op de eigendomsakte komen te staan. Er zijn echter verschillende routes om toch zakelijk vastgoed in Dubai te kopen.

In dit artikel bespreken we alle opties, de fiscale aandachtspunten en de voor en nadelen van elke strategie.

Optie 1 Vastgoed privé kopen met geld uit je BV of holding

De meest eenvoudige manier om te starten is het vastgoed privé op je naam kopen, ook al staat het geld in je BV of holding. Er zijn verschillende manieren om dat geld naar privé te halen.

Dividend uitkeren

Je keert winst uit je holding uit als dividend. Hierover betaal je eerst vennootschapsbelasting in de BV en daarna inkomstenbelasting in box 2 (24,5% of 31%, afhankelijk van het bedrag).

• Voordeel: eenvoudig en snel te regelen.
• Nadeel: relatief hoge belastingdruk, waardoor een deel van je vermogen direct naar de fiscus gaat.

Lening vanuit je BV

 Je BV kan jou als directeur-grootaandeelhouder een zakelijke lening verstrekken.

• Je koopt het vastgoed vervolgens privé.
• Je betaalt rente terug aan je BV, waardoor het geld binnen je onderneming blijft renderen.
• Belangrijk is dat de lening marktconform is, met duidelijke voorwaarden en vastlegging in een notariële akte.
• Sinds 2023 is een notariële akte verplicht als je hypotheekrenteaftrek wilt behouden bij gebruik van de woning als eigen huis.

Salaris of bonus uitkeren

Een salarisverhoging of bonus kan ook, maar dit is meestal het minst fiscaal aantrekkelijk. Het wordt vooral gebruikt voor kleinere bedragen.

Voordelen van privé kopen

• Huurinkomsten en waardestijgingen zijn in Dubai belastingvrij bij privébezit.
• Banken in Dubai financieren particulieren eenvoudiger dan bedrijven.
• Geen verplichting tot het oprichten van een lokale zakelijke entiteit.
• Eenvoudige administratie en minder vaste kosten.

Nadelen van privé kopen

• Het vastgoed valt in Nederland in box 3, waardoor je jaarlijks vermogensbelasting betaalt.
• Geen zakelijke bescherming of scheiding van privé- en zakelijk vermogen.
• Voor grotere portefeuilles kan de box 3-heffing flink oplopen.

Optie 2 Vastgoed kopen via een lokale LLC in Dubai

Wil je vastgoed niet privé maar zakelijk bezitten, dan heb je een Dubai LLC (Limited Liability Company) nodig. Dit is een rechtsvorm vergelijkbaar met een Nederlandse BV en kan officieel op de eigendomsakte worden geregistreerd.

Stappenplan voor een LLC

1. Oprichting van de LLC via een erkende dienstverlener of makelaar in Dubai.
2. Aandeelhouderschap bepalen
   • Je kunt de LLC op je privénaam zetten, handig als je overweegt om in de toekomst te emigreren.
   • Je kunt je Nederlandse holding als aandeelhouder inzetten voor meer fiscale controle en structuur.
3. Geld overmaken naar de LLC
   • Als kapitaalstorting, zodat het geld onderdeel wordt van het eigen vermogen van de LLC.
   • Als zakelijke lening, met marktconforme voorwaarden en rente.
4. Aankoop van het vastgoed
   • De LLC koopt het pand en registreert het bij het Dubai Land Department.
5. Beheer en jaarlijkse verplichtingen
   • Jaarlijkse licentiekosten en administratie tussen €6.000 en €10.000.
   • Boekhouding en naleving van lokale wetgeving zijn verplicht.

Fiscale gevolgen bij een LLC

• In Dubai is de eerste 375.000 AED winst per jaar (circa €93.000) belastingvrij.
• Winst boven dit bedrag wordt belast tegen 9% vennootschapsbelasting.
• Dividenduitkeringen van de LLC naar je Nederlandse holding kunnen onder de deelnemingsvrijstelling vallen, waardoor er geen dubbele belasting wordt geheven.
• Voorwaarde: een strakke administratie en duidelijke documentatie.

Voordelen van een LLC

• Bescherming van zakelijk vermogen binnen een aparte entiteit.
• Mogelijkheid om grotere vastgoedportefeuilles te beheren.
• Flexibiliteit voor toekomstige emigratie naar Dubai.
• Fiscale optimalisatie via je Nederlandse holding.

Nadelen van een LLC

• Hoge jaarlijkse vaste kosten.
• Beperkte financieringsmogelijkheden bij een nieuwe LLC zonder inkomsten.
• Complexe administratie in zowel Nederland als Dubai.
• Het vastgoed kan niet direct op de balans van je Nederlandse holding staan.

Optie 3 Eerst privé kopen, later omzetten naar zakelijk bezit

Veel beleggers beginnen met een privéaankoop omdat dit eenvoudiger en goedkoper is. Zodra je portefeuille groeit, kun je alsnog een LLC oprichten en je vastgoed daarin onderbrengen.

Let op: bij het overdragen van vastgoed naar een LLC betaal je in Dubai overdrachtsbelasting.

• Standaardtarief: 4% van de waarde.
• In sommige gevallen kan dit worden verlaagd naar 1%, mits je 100% eigenaar bent van zowel het pand als de LLC.
• Dit vereist maatwerk en goede begeleiding door een specialist.

Financiering van zakelijk vastgoed

Het financieren van zakelijk vastgoed in Dubai werkt anders dan privéfinanciering. Banken in Dubai zijn voorzichtig met het verstrekken van hypotheken aan nieuwe LLC’s zonder inkomsten.

Mogelijkheden voor financiering

• Eigen vermogen vanuit je Nederlandse holding als kapitaalstorting.
• Zakelijke lening vanuit je Nederlandse holding aan de LLC met marktconforme rente.
• Privé financieren voor de eerste aankoop en later herstructureren naar zakelijk bezit.
• Samenwerking met partners of investeerders die al een financieringsgeschiedenis hebben in Dubai.

Praktijkvoorbeeld

Een Nederlandse ondernemer heeft €1.000.000 in zijn holding.

• Voor zijn eerste investering koopt hij privé een appartement in Dubai Marina voor €500.000.
• De holding verstrekt hem hiervoor een lening met een rente van 4% per jaar.
• Na twee jaar koopt hij een tweede appartement. Omdat hij nu een grotere portefeuille heeft, richt hij een LLC op.
• Beide panden worden in de LLC ondergebracht.
• De LLC genereert €120.000 aan huurinkomsten per jaar.
• De eerste €93.000 winst is belastingvrij, het resterende bedrag wordt belast tegen 9%.
• Dankzij de deelnemingsvrijstelling kan het dividend onbelast naar de Nederlandse holding worden uitgekeerd.

Wanneer kies je welke structuur

• Privé kopen is geschikt voor een eerste pand, kleinere investeringen en wanneer je eenvoud en lage kosten wilt.
• LLC oprichten is interessant voor grotere portefeuilles, hogere huurinkomsten of wanneer je in de toekomst naar Dubai wilt emigreren.
• Eerst privé, later omzetten is slim als je klein begint maar flexibel wilt blijven voor groei.

Conclusie

Zakelijk vastgoed kopen in Dubai kan op verschillende manieren. Voor veel ondernemers is starten met een privéaankoop het meest logisch vanwege eenvoud en financieringsmogelijkheden. Zodra de portefeuille groter wordt, kan een LLC structuur meer fiscale voordelen en bescherming bieden.

De keuze hangt af van de omvang van je investering, je lange termijnplannen en je bereidheid om jaarlijkse kosten en administratie te dragen. Laat je altijd goed adviseren door een accountant en makelaar met ervaring in zowel Nederland als Dubai. Zo benut je de kansen in een van de meest veelbelovende vastgoedmarkten ter wereld en voorkom je fiscale of juridische problemen.

Bron: Beleggenindubai.com

Interessant artikel? Deel het: