Woningsplitsing wordt steeds vaker genoemd als een slimme en relatief snelle manier om het woningtekort aan te pakken. Het ministerie van Volkshuisvesting ziet grote kansen in het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en stelt dat particulieren een substantiële bijdrage kunnen leveren door grotere woningen te splitsen in meerdere zelfstandige wooneenheden. In potentie kunnen zo honderdduizenden extra woningen ontstaan, vaak in bestaande wijken waar voorzieningen al aanwezig zijn. Toch blijkt woningsplitsing in de praktijk minder eenvoudig dan het op papier lijkt. Wie zich verdiept in de juridische en fiscale gevolgen ontdekt al snel dat achter deze kansrijke oplossing ook serieuze valkuilen schuilgaan.

De belofte van splitsen

Het idee achter woningsplitsing is aantrekkelijk. Nederland kent veel relatief grote woningen die tegenwoordig door één of twee personen worden bewoond, terwijl ze ooit bedoeld waren voor gezinnen. Door die woningen op te delen in twee of meer zelfstandige eenheden kan de woonruimte efficiënter worden benut. Met name ouderen die na het vertrek van hun kinderen ruimte over hebben, maar niet willen verhuizen uit hun vertrouwde buurt, kunnen hiermee een oplossing vinden. Tegelijk ontstaat er woonruimte voor starters, studenten of jonge gezinnen die moeilijk een passende woning kunnen vinden.

Onderzoek laat zien dat het potentieel enorm is. Alleen al binnen het koopsegment zouden meer dan een half miljoen woningen in aanmerking kunnen komen voor splitsing. Dat zou de toegankelijkheid van de woningmarkt aanzienlijk vergroten. Toch blijft de daadwerkelijke uitvoering sterk achter. Jaarlijks worden in Nederland slechts enkele duizenden woningen gesplitst. Dat heeft deels te maken met onbekendheid en weerstand in de omgeving, maar vooral ook met de complexiteit van regelgeving en fiscaliteit.

Juridisch mogelijk is niet automatisch fiscaal gunstig

Een belangrijk misverstand rond woningsplitsing is dat het vooral een bouwkundige ingreep zou zijn. In werkelijkheid is splitsen in de eerste plaats een juridisch proces. Pas wanneer een pand juridisch is gesplitst in appartementsrechten ontstaan zelfstandig overdraagbare eenheden. Gemeenten spelen hierin een rol via vergunningen en huisvestingsverordeningen, die per gemeente sterk kunnen verschillen. Wat in een kleine gemeente relatief eenvoudig is, kan in een grote stad gepaard gaan met uitgebreide eisen en procedures.

Maar zelfs als de juridische kant op orde is, doemt al snel het fiscale vraagstuk op. Voor particulieren die hun eigen woning splitsen, kan de overgang van box 1 naar box 3 verstrekkende gevolgen hebben. Zodra een deel van de woning niet langer kwalificeert als eigen woning, valt dat deel in box 3. Daarmee verandert een fiscaal relatief eenvoudige situatie in een complex stelsel van forfaitaire rendementen, peildata en beperkte aftrekmogelijkheden.

Dit leidt tot wrange situaties. Een particulier die uit maatschappelijke betrokkenheid of praktische noodzaak een woning splitst, kan fiscaal slechter af zijn dan iemand die niets doet. Kosten voor verbouwing en splitsing zijn in box 3 niet aftrekbaar, terwijl de belastingheffing losstaat van de daadwerkelijke huurinkomsten. Het resultaat is dat een oplossing voor de woningnood kan uitmonden in wat door velen wordt ervaren als een fiscaal wespennest.

Beleggen, verhuren en het risico van box 1

Voor beleggers ligt het speelveld anders, maar ook hier zijn de valkuilen aanzienlijk. Woningsplitsing wordt steeds vaker ingezet als strategie om waarde te creëren in een markt waarin verhuur minder aantrekkelijk is geworden. Door een pand te splitsen in meerdere appartementsrechten ontstaat de mogelijkheid om deze afzonderlijk te verkopen. Juridisch is dat toegestaan, maar fiscaal ligt het gevoelig.

De Belastingdienst maakt namelijk onderscheid tussen beleggen en ontwikkelen. Wie als belegger wordt gezien, blijft doorgaans in box 3. Maar wie door de fiscus wordt aangemerkt als projectontwikkelaar, loopt het risico dat de winst wordt belast in box 1 tegen aanzienlijk hogere tarieven. Dat risico neemt toe wanneer sprake is van grootschalige verbouwingen, snelle doorverkoop na splitsing, of een structurele aanpak waarbij meerdere panden tegelijk worden aangepakt.

Ook huurregulering speelt een steeds grotere rol. Door de Wet betaalbare huur vallen veel gesplitste appartementsrechten, met name kleinere units in stedelijke gebieden, al snel in de gereguleerde middenhuur. Wie rekent met vrije-sectorhuren zonder vooraf het woningwaarderingsstelsel te toetsen, kan achteraf geconfronteerd worden met een businesscase die niet meer klopt.

Daarnaast geldt dat btw op verbouwingskosten bij reguliere woonverhuur niet kan worden teruggevraagd. Pogingen om dit te omzeilen via short-stay of hotelmatige verhuur brengen weer andere risico’s met zich mee en worden streng getoetst.

Tussen oplossing en ontmoediging

Woningsplitsing heeft onmiskenbaar potentie als instrument om de woningnood te verlichten. Het nieuwe kabinet zegt onder andere vergunningsdrempels te willen verlagen en stimuleert gemeenten om splitsen makkelijker te maken. Tegelijkertijd blijft de fiscale behandeling achter bij deze beleidsambities. Voor particulieren betekent splitsen vaak een sprong van box 1 naar box 3 zonder duidelijke overgangsregels of compensatie. Voor beleggers vraagt het om uiterst zorgvuldige planning, documentatie en timing om fiscale herkwalificatie te voorkomen.

De kern is dat woningsplitsing vraagt om strakke regie. Wie overweegt te splitsen, doet er goed aan niet alleen naar de bouwkundige en gemeentelijke mogelijkheden te kijken, maar vooral ook naar de fiscale consequenties op korte en lange termijn. Zonder die voorbereiding kan een kansrijke ingreep onbedoeld uitmonden in financiële tegenvallers.

Geert Janssen is notaris bij MAES Notarissen