Voor de tweede keer in tien jaar tijd is de kantorenmarkt in een crisis beland. Eerst deed de introductie van Het Nieuwe Werken de gemiddelde vraag naar het aantal vierkante meters dalen, nu hebben de lockdowns een soortgelijk effect. Geen gezonde situatie voor beleggers met zwakke zenuwen en een kwetsbare portemonnee, wel goed nieuws voor ondernemers met een goed geheugen en een vooruitziende blik die een kantoorpand of kantoorruimte willen kopen. Voor kantoorpanden geldt immers hetzelfde als voor beursaandelen: koop in een dip, er komt altijd weer een hausse.

Het fenomeen van de varkenscyclus lijken we te zijn vergeten maar geknord wordt er nog altijd, zeker tijdens het bouwen van kantoortorens en kantoorvilla’s. Als de leegstand toeneemt schakelt iedereen over op andere panden maar zodra de prijzen aantrekken komen de plannen weer tevoorschijn. Het duurt enkele jaren eer zo’n gebouw er staat en tegen de tijd dat de borden met ‘te huur’ en ‘te koop’ worden afgestoft zijn vraag en aanbod elkaar alweer aan het kruisen. Dat is de normale cyclus. Soms komt er een onverwachte crisis doorheen fietsen. Eerst was dat de Financiële Crisis van 2008, daarna de pandemie van 2020. We waren eigenlijk nog maar net goed en wel hersteld van een leegstand die de recordhoogte van twaalf miljoen vierkante meter had bereikt toen het coronavirus de feestvreugde kwam dempen. De komende jaren zullen in het teken van de dip staan.

Kantoorpand kopen: de basisprijs wordt aangetast

Wat we nu zien is een algehele crisis van het commercieel vastgoed. Cafés, restaurants, hotels, theaters en winkels hebben zoveel maanden geen klanten kunnen ontvangen, dat we in de loop van dit jaar een golf van faillissementen mogen verwachten. Wat gaan we vervolgens doen met al die vrijgekomen ruimte? Verhuren of verkopen aan startende horecaondernemers en detaillisten, zeker. Dat zal een deel van de oplossing zijn, maar nu zoveel consumenten het zelf koken en barbecueën en het online winkelen hebben ontdekt zal de spoeling aan twee kanten dunner worden. Transformeren in woningen dan maar? Maar dat kost tijd en vooral geld en zal minder rendement opleveren dan een zakelijke huur. Bedrijfsruimtes blijven in veel gevallen de beste optie. Flexibele werkplekken voor ZZP’ers, kinderopvang, minitheaters voor culturele ondernemers – de vraag ernaar zal blijven bestaan maar niets zal zaligmakend zijn. Samen met dat wat nog in de bouwblokken staat zal de leegstand tot nieuwe, duizelingwekkende hoogte toenemen. Aanvankelijk zullen vastgoedeigenaren de oude prijzen handhaven, naarmate de maandelijkse verliezen zich opstapelen zal de een na de ander die prijs verhuld doen dalen. Het aantal ‘huurvrije’ maanden zal toenemen, gratis opties bij de koop zullen worden aangeboden – alles, om de psychologie van de basisprijs maar intact te houden. En dan valt toch de bijl en zet de prijsdaling in.

Kantoorruimte kopen doe je met oog op de toekomst

De een zijn leegstand is de ander zijn aankoop. Wie nu als ruimtezoekende ondernemer door een winkelstraat loopt of door een zakenwijk is spekkoper. Reken maar dat er achter al die nu nog gebruikte panden reeds heel wat verhuisdozen klaar staan. Misschien dat u momenteel ergens huurt. Dat doet u dan voor een bedrag dat eigenlijk te hoog is. Mocht u in het recente verleden al eens hebben gefantaseerd over de aankoop van een eigen kantoorpand, dan is 2021 of 2022 het jaar om die fantasie meer handen en voeten te geven. Goed, misschien heeft uw personeel, net als uzelf, tijdens de lockdowns ontdekt dat telewerken een goede optie is, maar dat bleek toch maar een noodoplossing. We gaan dit hele decennium het thuiswerken steeds beter integreren in het werken op kantoor en geleidelijk die gewenste balans tussen privé en werk vinden. Als ondernemer bent u bovendien een bedrijvenbouwer. Uw omzet moet blijven groeien in hoogte en dus uw organisatie in omvang. Uiteindelijk heeft ook u meer bedrijfsruimte nodig. Een kantoorpand koop je niet met oog op het heden maar vooral op de toekomst.

Kantoorpand kopen: de prijs van het pand én die van het geld

Tenslotte zijn er nog twee dwingende redenen dat pand in deze jaren te kopen en niet over pakweg vier of vijf jaar. De prijzen bewegen zich in dalende richting en de rente zit al jaren op een bodem. Nu is een lening aanvragen goedkoper dan ooit. Noch de prijs van een gebouw, noch die van geld blijven echter permanent rond het afvoerputje hangen. Zorg er dus voor dat u beide nauwlettend in de gaten houdt. Voor de eerste zijn er vastgoedmakelaars die u tegen elkaar kunt uitspelen, voor het tweede zijn er vergelijkingssites die dit dagelijks voor u doen, want een paar procentpunten rente maken op termijn veel verschil. Het gedetailleerd vergelijken van een lening is als amateur bijna niet te doen. Maak dus zeker gebruik van dergelijke professionele websites. Het juiste pand moet aan de juiste lening worden gekoppeld. Uiteindelijk blijft dat altijd een werk van korte adem: u vindt uw droomobject en u snelt naar de financierder. Maar hoe meer voorbereidingen u al heeft getroffen, hoe minder stress op het moment suprême. U heeft eerder die gunstige aflossingsvoorwaarden voor elkaar én u staat steviger in uw schoenen tegenover de verkoper. Spekkoper tijdens het dieptepunt van een varkenscyclus, welke ondernemer wil dat niet graag zijn?

Tekst: Jeroen Kuypers

Interessant artikel? Deel het: