De meerwaarde in een onteigening

20 november 2019 11:00

Een onteigening is een proces van lange adem. Tussen de eerste aanzet tot het wijzigen van de bestemming en de uiteindelijke bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling kan wel tien jaar zitten. In de tussentijd kan de eigenaar van de grond zichzelf vastzetten in eindeloze kostbare procedures. Een onteigening voelt altijd als een verlies. Wie op een proactieve manier reageert, kan dit verlies in een aantal gevallen goed een plekje geven

Het merendeel van de ondernemers die met een onteigening te maken krijgen zijn agrariërs, maar ook uitbaters van een horecazaak of anderen die toevallig hun bedrijf in het buitengebied gevestigd hebben, kunnen op een dag te horen krijgen dat hun perceel een andere bestemming krijgt. Er komt een woonwijk of een weg. Dat gaat allerminst van vandaag op morgen. Er moeten drie procedures doorlopen worden eer de overheid de eerste spade in de grond kan steken. Tot die tijd blijft die eigendom van de ondernemer, die er ook zijn activiteit mag blijven uitoefenen. En de boer, hij ploegde voort, soms nog wel een decennium lang.

De herbestemde waarde

De eerste procedure is de wijziging van de bestemming: van agrarisch naar wonen of naar een tracé. Met alle inspraak- en beroepsmogelijkheden, tot aan de Raad van State toe, is deze procedure verreweg de meest tijdrovende. Als deze is afgerond, moet er een Koninklijk Besluit worden aangevraagd. Die aanvraag wordt pas goedgekeurd als de indiener heeft aangetoond dat er een noodzaak en urgentie tot de bestemmingswijziging bestaat én dat er voldoende is onderhandeld met alle betrokken partijen. Gewoonlijk neemt dit ook weer een driekwart jaar in beslag. Tenslotte dient de overheid bij de rechtbank een verzoek tot onteigening en schadeloosstelling in. Als de rechter dit toestaat, volgt altijd de aanstelling van een drietal onafhankelijke deskundigen die zich gaan buigen over de hoogte van de schadeloosstelling. Daar wordt het voor de tegenpartij nog interessanter, want de ondernemer heeft er natuurlijk alle belang bij dat hij de herbestemde waarde van de grond krijgt uitgekeerd en niet de oorspronkelijke. Het was een agrarische, maar het is inmiddels een woonbestemming, en grond waar huizen op komen is heel wat duurder dan grond waarop koeien grazen of gewassen groeien.

Kansen en onmogelijkheden

De deskundigen komen met een voorstel, maar de ondernemer kan ook een eigen bedrag aan de rechter voorleggen. Het is hoe dan ook veel beter actief bij het proces betrokken te zijn dan het lijdzaam te ondergaan of zich eindeloos te verzetten tegen een voldongen feit. Mijn collega’s en ik beschouwen het als onze plicht de cliënt objectief advies te geven: als verzet volgens ons kansloos is, geven we hem de raad zijn tijd en geld niet te verspillen aan kostbare procedures. Maar als we kansen zién, attenderen we hem daar ook op. Zo heb ik voor een cliënt een uitspraak gekregen waarin hem werd toegestaan zijn bedrijfspand en woning te verplaatsen naar een veldkavel aan de overkant van de weg. Tien hectare grond was onteigend, maar de onderneming maakte een nieuwe start vanuit een gunstiger uitgangspositie. Geregeld zit er een meerwaarde verborgen in een onteigening. Een ervaren en betrokken advocaat ziet die en realiseert ze voor zijn cliënt.

Maximale voldoening

Grond is emotie en soms kan een onteigening de laatste druppel zijn in een pijnlijk proces. Een cliënt had meegemaakt dat de grond tijdens de oorlog door de bezetter onteigend was, omdat ze te dicht bij een vliegveld lag. Na de bevrijding kreeg de familie ze terug, maar dertig jaar later werd er alsnog een groot deel onteigend voor de aanleg van een ringweg. Jaren later was het de beurt aan het laatste stuk. De associaties die deze cliënt maakte hoef ik niet te benoemen. Zijn verzet tegen die laatste onteigening werd principieel, ook al draaide ze slechts om een bedrag van enkele duizenden euro’s. Ik hielp hem het maximumbedrag als schadeloosstelling te krijgen. Zijn gevoel van triomf kon niet maximaler zijn.

Jan Teun Fuller is advocaat voor agrariërs en grondeigenaren bij Benthem Gratama Advocaten en specialist in onteigeningszaken. Zijn expertise wordt in het hele land gevraagd en ingezet.