Bereikbaarheid gaat het verschil maken

8 december 2016 14:00

Het nieuwste businesspark in Ridderkerk, Cornelisland, bevindt zich pal aan het knooppunt A15/A16. Handig voor bedrijven die snel in Rotterdam, Breda en Antwerpen willen zijn. Maar hoe connected is Ridderkerk op andere terreinen? Wat doet de gemeente voor starters? En hoe lastig is het om leegstaande panden voor studenten bewoonbaar te maken?

Het officiële einde van de economische crisis toonde zich in vastgoedland al in 2015, blijkt uit een recente analyse van zakelijk onroerend goed in Nederland. Het is namelijk het eerste jaar sinds 2008 dat de leegstand afnam. Rotterdam en omgeving telden in 2015 nog wel een aanzienlijk aantal leegstaande kantoren, ongeveer 20 procent, maar het aantal bedrijfsruimten dat op een nieuwe eigenaar wacht, daalde tot onder de 6 procent. De Monitor Bedrijventerreinen Stadsregio Rotterdam uit 2014 geeft aan dat Ridderkerk dat punt al eerder had bereikt
Geen slechte score, vinden de tafelgasten, bijeengekomen in het regiokantoor van Rabobank in buurgemeente Barendrecht. “De frictieleegstand ligt op vier tot vijf procent, dus van veel lege bedrijfsruimtes in Ridderkerk is absoluut geen sprake”, vertelt John Zandbergen (Van Vliet Bedrijfsmakelaars). “De leegstand van kantoren en bedrijfsruimtes laat zich lastig vergelijken. De dienstverlenende sector kan dankzij de digitalisering en flexibilisering van de arbeidsmarkt met minder vierkante meters toe, al moet daar een kanttekening bij worden geplaatst. Wij zien ook een omgekeerde beweging. Zzp’ers die bedrijf worden, willen weer vaker een extern kantoor.”
Richard van der Wal (Van der Wal Applicatietechniek) koos weloverwogen voor een vestiging op het gecombineerde businesspark Cornelisland. De snelle verbinding met het Botlekgebied, waar veel van zijn opdrachtgevers zijn gevestigd, speelt volgens hem een belangrijke rol. Daarnaast biedt de nieuwbouwlocatie op het businesspark de ruimte aan eventuele groeispurten. “Op Cornelisland kunnen onze twintig medewerkers weer vooruit. De gewenste aanpassingen zijn in de bouw verwerkt, zoals een volwaardig laboratorium en kleedlokaal. Daar hebben we op Donkersloot geen ruimte voor.”
Barendrecht kwam heel even in beeld bij de verhuisplannen, maar verdween al snel weer naar de achtergrond. Van der Wal: “We willen niet weg uit Ridderkerk. Het is een mooie uitvalsbasis en al onze leveranciers, van detacheringsbureau tot drukkerij, zitten in de buurt.”

Rotterdammers blijven


Een sterk verkoopargument voor Ridderkerk is ondernemersvereniging RONDO, vindt Daniëlle Huizer (Dama Heftruck). “Leuke club. Je leert er snel het bedrijfsleven kennen en de ondernemers delen er graag hun kennis.” Dama Heftruck komt oorspronkelijk uit Zwijndrecht, waar het bedrijf op industrieterrein De Geer was gevestigd, maar voelt zich meer thuis op Donkersloot in Ridderkerk. Bereikbaarheid is één van de redenen, maar ook de gunfactor binnen de gemeente weegt mee. “Het idee dat je samen onderneemt, leeft hier sterk.” 
Dennis Rietveld (gemeente Ridderkerk) spreekt van een warm netwerk. Hij stipt een ervaring van een lokaal bedrijf aan. “Deze ondernemer ziet veel meer groeikansen in Ridderkerk dan in Rotterdam, waar hij één van de vele bedrijven in zijn branche is.” John Zandbergen ontwaart het fenomeen dat van oorsprong Rotterdamse bedrijven niet eens meer terug willen naar hun Maasstad. “Toen ik twintig jaar geleden begon, hoorde ik ze zeggen: wat moeten we in Ridderkerk? Nu is het volledig omgekeerd en willen ze niet meer weg.”

Muurvast binnen vijf jaar


Rotterdam, en trouwens de gehele Randstad, loopt wat verkeer betreft tegen zijn grenzen aan, zeggen de tafelgasten. Crisis, automatisering, de opkomst van de zzp’er en mobiele technologie hielden de drukte de afgelopen jaren in toom, maar nu de economie aantrekt, stromen de wegen opnieuw vol. Mobiliteit wordt hét vraagstuk voor de nabije toekomst, voorspelt Wido Blokland (Rabobank). “Bereikbaarheid gaat het verschil maken, want binnen vijf jaar staat alles muurvast. Meer asfalt is geen optie, het zou maar tijdelijk verbetering opleveren, dus moeten we in andere richtingen kijken. Flexibel werken is een deel van de oplossing. We maken zelf gebruik van flexwerken, dat levert spreiding op.”
Het Nieuwe Werken en alle bijpassende horeca-initiatieven verminderen de kans op een stadsinfarct, vult Daniëlle Huizer aan, al is het effect daarvan aan een maximum gebonden. Ze wijst daarnaast op een efficiënte geografische werkverdeling. “In ons vakgebied wordt bijvoorbeeld met flexibele regioteams gewerkt. Monteurs gaan aan de slag in de omgeving waar ze wonen ’s Nachts ontvangen ze de onderdelen die nodig hebben per koerier.”

Openbaar vervoer


ICT, zoals autonoom rijdende voertuigen en verfijning van mobiele technologie, zal in de toekomst de mobiliteit stroomlijnen, stellen de gespreksdeelnemers, maar deze tussenfase vraagt om praktische oplossingen. Openbaar vervoer en bedrijventerreinen zijn echter niet altijd een gelukkige combinatie. “Bussen rijden op piekmomenten en ze komen natuurlijk niet overal”, geeft Dennis Rietveld aan. “Een elektrische fiets kan een alternatief zijn voor mensen die niet al te ver van hun werk wonen, al zijn er industriegebieden waar fietsen echt niet prettig is. Het komt neer op goed overleg tussen werkgevers en werknemers onderling en tussen bedrijven en gemeente. Vandaar dat contact zo belangrijk is. We willen de behoeften van ondernemers in kaart blijven brengen.”
Een voordeel is dat kantoren zich weer graag in stadscentra vestigen, voegt Zandbergen toe. “Bedrijven hebben een voorkeur voor een inspirerende en bereikbare omgeving met veel voorzieningen, niet in de laatste plaats voor hun personeel.”

Startupdag


De gemeente Ridderkerk heeft zzp’ers en startende bedrijven als speerpunt in haar economisch beleid opgenomen. Tot nu toe was er weinig zicht op de wensen van deze doelgroep, maar daar moet een inventarisatie aan de hand van het KvK-register verandering in brengen. Rietveld: “Starters beginnen vaak vanuit de eigen woning, maar ze hebben al wel met ondernemersthema’s als financiering en marketing te maken. Wij willen weten wat startende bedrijven nodig hebben om verder te komen en hun ondernemerschap faciliteren.”
Jonge honden worden nog te weinig bij de RONDO gespot, stellen de discussiepartners. “Dat vinden jonge ondernemers kennelijk een oude kliek”, zegt Daniëlle Huizer. Een speciale startupdag kan de partijen naar haar inzicht bij elkaar brengen. Wido Blokland noemt zo’n creatieve geste onontbeerlijk. “Het netwerk is de kracht van Ridderkerk, maar dan moeten startups er wel kennis mee kunnen maken. Innovatieve starters en ervaren ondernemers kunnen van elkaar leren.”

Maak er woningen van


Wat is er zoal aan ruimte te krijgen voor starters die de zolderkamer zijn ontgroeid, maar niet meteen behoefte hebben aan een grote kantoorruimte? New Work Zone aan de Verlengde Kerkweg wordt genoemd, daar kunnen professionals kleinschalige units huren en faciliteiten voor vergaderen, lunchen en administratieve ondersteuning delen. 
De voorbeelden in Rotterdam -Van der Wal: “De Science Tower begon met één verdieping en is nu compleet gevuld”- zijn logischerwijze talrijker. 
Er kan zeker meer bedrijfsmatig vastgoed voor starters worden ontwikkeld, maar transformatie van oude bedrijfspanden is niet altijd even makkelijk, zegt John Zandbergen. Zeker niet als het om bewoning gaat. “De Nieuwe Admiraliteit in Rotterdam en Castagne in Ridderkerk zijn voorbeelden waar dit is geslaagd, maar er wordt wel heel snel gezegd: maak er maar woningen voor studenten of starters van. Uit een analyse van NVM blijkt, dat slechts 15 tot 20 procent van de leegstand daarvoor in aanmerking komt. Het is vaak technisch niet mogelijk of de ligging is niet goed. En als het wel lukt, dan wacht een intensief beheertraject. Niet elke vastgoedeigenaar heeft daar zin in.”

Koop of huur?


Flexibiliteit is de trend op de vastgoedmarkt, ook onder gearriveerde ondernemers. Natuurlijk is de keuze voor nieuwbouw of bestaand, huur of koop, afhankelijk van de strategie van een bedrijf, geeft Wido Blokland aan, maar één ding is duidelijk: heel bedrijfsspecifieke panden vormen een risico. “Maatpakken zijn lastiger van de hand te doen, daar kijken we ook als kredietverlener naar. Koop of huur hangt van zoveel financiële en fiscale factoren af, daar kun je geen standaard advies in geven. Een pand kan als pensioen voor een ondernemer dienen, hoewel ‘stenen’ niet per definitie meer waard worden. Huur is aantrekkelijk voor een starter met groeistuipen.”
Een huurpand geldt ook allang niet meer als streng keurslijf, verhuurders denken volgens Zandbergen graag mee over aanpassingen. Van der Wal kwam juist daardoor bij Businesspark Cornelisland uit. “We konden twee units betrekken. Huur legt ook niet meteen zo’n kapitaalsbeslag. Zeker aan te raden voor een bedrijf dat veel werk moet voorfinancieren.”

Bespaarcase


De gemeente heeft een aanzet gegeven 
voor parkmanagement op Cornelisland. 
De parkmanager inventariseert momenteel 
de behoefte van ondernemers voor het schoon, heel en veilig houden van Cornelisland. Uit dit overleg zou een Bedrijven Investerings Zone (BIZ) kunnen rollen, een model waarbij alle ondernemers geld in een fonds storten. Een voordeel is dat freeriders worden uitgesloten, een nadeel is de verplichting, meldt een aantal tafelgasten. 
De bedrijven op Donkersloot maken niet van een BIZ gebruik, er is ook geen gebiedsgericht ondernemerscollectief. De gemeente zou dat voor een optimale samenwerking wel graag tot stand zien komen, daarom benadert ze volgend jaar de ondernemers. Eerdere pogingen tot een ondernemerscollectief voor veiligheid en gezamenlijke inkoop zijn beëindigd. “Het komend jaar vormt duurzame energie het aanknopingspunt”, besluit Rietveld. “Een soortgelijke aanpak leverde 
in Spijkenisse goede resultaten op.” «

Tekst: Martin Neyt / Fotografie: Richard van Hoek

Interessant artikel? Deel het: