Gepubliceerd op 16 april 2020

Geen huur betalen wegens Corona?

Talrijke bedrijven hebben aangekondigd hun huurbetalingen te staken

Tal van bedrijven, waaronder grote- en bekende bedrijven, hebben aangekondigd dat ze geen huur meer willen betalen vanwege de Corona-crisis. Ze beroepen zich op een op 1 april 2020 van kracht geworden, wettelijke regeling, die de wetgever heeft aangenomen om huurders te beschermen. Voorzichtigheid is echter geboden.

De wettelijke regeling bepaalt alleen dat huurcontracten tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 niet kunnen worden opgezegd, alleen omdat huurders in die periode geen huur betalen. Hierdoor moet worden voorkomen dat huurders als gevolg van de Corona-crisis hun winkelbedrijf verliezen en daarmee tevens de mogelijkheid in hun levensonderhoud te voorzien. Dit betekent echter niet dat de huur voor deze periode wordt kwijtgescholden.

Verplichte huurbetaling ondanks Corona

De openstaande huurbedragen moeten ook op grond van de nieuwe wettelijke regeling worden betaald. In geen geval voorziet de wet in vrijstelling van de verplichting tot het betalen van huur. Voor openstaande huren kan dus nog steeds een executoriale titel worden verkregen (bijvoorbeeld in aanmaningsprocedures) en de bedragen kunnen door middel van gedwongen tenuitvoerlegging worden geïnd. De wet sluit opzegging alleen uit voor de (aanvankelijk) beperkte periode van april tot juni 2020. Daarom klopt de her en der te vinden mededeling dat de huur voor 30-06-2022 moet worden nabetaald niet helemaal: De huurvordering wordt niet opgeschort –  de verhuurder kan nog steeds de huurbetaling op de 3e werkdag van de maand verlangen. Uitgesloten is alleen de mogelijkheid de huurders op te zeggen wegens het uitblijven van de huurbetaling in deze maanden. Ook voor de maanden april, mei en juni 2020 moet de huur worden betaald!

Moeten huurders de servicekosten betalen als het gehuurde niet kan worden gebruikt?

De huurder is gedeeltelijk vrijgesteld van de servicekosten voor de periode dat hij het gehuurde niet gebruikt (§ 537 lid 1, eerste zin BGB). Een gedifferentieerde beoordeling is geboden. De huurder kan op zijn maandelijkse vooruitbetalingen en/of vaste bijdragen het verbruiksafhankelijke deel in mindering brengen, omdat die kosten door het niet-gebruik van het gehuurde uitblijven. De (verbruiksonafhankelijke) vaste kosten moeten daarentegen gewoon worden doorbetaald. Wij raden u aan een blik op het huurcontract te werpen. Het is niet raadzaam in het geheel geen huurkosten (incl. servicekosten) te betalen.

Huurders moeten zich dus niet al te veilig wanen. De opschortingsregelingen hebben juist geen betrekking op huur- en pachtrelaties. De huurder kan aansprakelijk worden gesteld voor de schade en rente wegens te late betaling, voor de incassokosten, bovendien voor de advocaatkosten in verband met het invorderen van de achterstallige huur. Huurders moeten dus rekening houden met aanzienlijke extra kosten als zij de huurbetaling staken.

Bovendien moet de huurder aantonen of aannemelijk maken, in voorkomende gevallen door middel van een officiële verklaring (eidesstattliche Versicherung), dat hij alleen vanwege de derving van inkomsten door Covid-19 niet in staat is zijn betalingsverplichtingen na te komen. Of het lukt dit aan te tonen is lastig te beoordelen. In ieder geval is de huurder verplicht eerst zijn liquide middelen te gebruiken voor de huurbetalingen. Er gelden geen vrijstellingen of iets dergelijks. De huurder moet alle beschikbare financiële middelen hebben uitput, voordat hij zich kan beroepen op de wettelijke bescherming tegen opzegging.

Het advies aan verhuurders luidt dan ook: consequent tegen huurders optreden die hun huur niet betalen!

Of huurders om andere redenen kunnen worden vrijgesteld van de verplichting huur te betalen is nog punt van discussie. De juridische positie is in deze gevallen echter niet eenduidig. Van doorslaggevende betekenis is de vraag. Wie draag het risico op grond van de coronacrisis, van overheidswege gelaste sluiting. De huurder of de verhuurder?

Voor de opvatting dat de huurder het risico draagt spreekt dat in veel huurcontracten voor bedrijfsruimtes de verhuurder alleen wordt verplicht de ruimte ter beschikking te stellen. Het risico van bedrijfsgerelateerde beperkingen behoort de huurder zelf te dragen. Daarentegen spreekt het feit dat de meeste huurcontracten uitdrukkelijk het doel van de verhuur regelen, bijvoorbeeld het exploiteren van een kledingwinkel, juist voor een risico van de verhuurder. Dit doel kan in het geval van een gedwongen sluiting tijdelijk niet meer worden bereikt. Het rechtsgevolg zou dan bestaan uit het wegvallen van de verplichting tot huurbetaling.

Welke partij het risico van een door de overheid gelaste sluiting draagt, is dus niet eenduidig te beoordelen. Veelgehoord is het argument dat er sprake is van een “Störung der
Geschäftsgrundlage
” (basis voor het contract verstoord). Daarmee wordt bedoeld dat een door een der partijen niet voorziene situatie optreedt, waardoor het onredelijk is het contract te handhaven. Het rechtsgevolg zou allereerst een aanpassing van het contract zijn, bijvoorbeeld het verlagen van de huur.

Op dit moment is nog niet te voorzien hoe de Duitse rechtbanken in deze kwestie zullen beslissen. Vaak is het derhalve opportuun in onderlinge overeenstemming met de verhuurder een oplossing te vinden.

Hebt u vragen rond het huurrecht met betrekking tot bedrijfruimtes? Neemt u dan contact op met Rechtsanwalt Torsten Viebahn (viebahn@strick.de).

#miete #gewerbliche_miete #corona #covid_19 #krise #vermieter #mieter

STRICK Rechtsanwälte & Steuerberater
Siemensstr. 31
D-47533 Kleve
Tel: 0049 – 2821 – 72220
Mail: kanzlei@strick.de
Web: www.strick.de