Weeffouten in de kiem smoren
20 november 2019 11:03
De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen heeft als doel de kwaliteit van de opgeleverde projecten te verhogen en de positie van de opdrachtgever te versterken. Neveneffect is mogelijk minder bouwfouten en geschillen. Veel elementen vormen zeker een verbetering maar het beperken van de rol van het bevoegd gezag bij de vergunningaanvraag vormt een risico, omdat ontwerpfouten niet onderkend worden.
In het bouwrecht draait in wezen alles om de verdeling van risico’s. Maar hoe kun je risico’s correct inschatten als je slechts één of tweemaal in je leven in een bouwproces verwikkeld bent? Dat geldt voor de consument die een huis laat bouwen, maar ook voor de meeste ondernemers, die een bedrijfspand laten neerzetten voor de uitoefening van hun bedrijfsactiviteit en als pensioenvoorziening. De wetgever heeft terecht geoordeeld dat die opdrachtgevers beter beschermd moeten worden. Daarom is bijvoorbeeld de waarschuwingsplicht voor de aannemer een schriftelijke geworden. Tot nog toe kon de aannemer mondeling attenderen op gebreken, maar dan wordt het moeilijk te bewijzen dát er gewaarschuwd is als er na oplevering een probleem ontstaat.
De wet rekt tevens de aansprakelijkheid van de aannemer op. Onder de nieuwe wet kan de opdrachtgever ook ná oplevering reclameren over bijvoorbeeld een scheef geplaatst raam. Onder de oude wet had hij dat direct moeten doen. Deed hij dat niet, dan had hij het pand geaccepteerd in de staat zoals het opgeleverd werd.
‘Opleveringsdossier’
De aannemer ervaart misschien meer administratieve druk, maar in het geval van een conflict is ook zijn bewijslast sterker geworden. Straks wordt immers beter gedocumenteerd hoe er is gebouwd.
In het publieke domein moet de aannemer zich ook verantwoorden. De aannemer moet niet alleen een risicobeoordeling maken voor de aanvraag van de vergunning maar ook tussentijds een onafhankelijk specialist laten controleren of de kwaliteit van het werk gewaarborgd is. Bovendien moet hij tien dagen voor oplevering een zogeheten ‘opleveringsdossier’ bij de gemeente aanbieden. Daar staat tegenover dat de preventieve toetsing aan bouwvoorschriften door de gemeente is afgeschaft. Net bij dat laatste plaats ik mijn vraagtekens. Lang niet alle geschillen gaan immers over fouten die tijdens de bouw zijn gemaakt. Sterker nog: veel geschillen slepen extra lang voort omdat onduidelijk is of de fout al in de ontwerpfase gemaakt werd. De preventieve toets door de gemeente was een bij uitstek geschikt instrument om dat soort weeffouten tijdig op te sporen. Dan zijn er nog die tussentijdse toetsingen, inderdaad, maar de vraag is of de gemeenteambtenaar bij elk wissewasje de bouwwerf zal bezoeken.
Ken de risico’s
Wat kan de advocaat doen om de financiële schade voor partijen in de bouw te beperken, mocht er ondanks de algehele kwaliteitsstijging in de bouw - want daaraan twijfel ik niet – toch een geschil komen? Zorgen dat de risico’s contractueel goed zijn verdeeld en dat de bouwcontracten duidelijk zijn. Het bouwcontract is, net als de preventieve toetsing, een prachtig instrument om eventuele weeffouten in de kiem te smoren. De andere partij kent dan zijn risico’s en heeft er alle belang bij die te beperken. De beste manier is een pand of ander bouwwerk van optimale kwaliteit op te leveren.
Heleen s’ Jacob is advocaat Bouw- en Aanbestedingsrecht bij Benthem Gratama in Zwolle.
Vragen?
Heeft u vragen over dit of een ander juridisch onderwerp, neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op.
Kijk voor meer informatie op onze website
038 – 4280071
Reacties op dit artikel
Reactie plaatsen? Log in met uw account.