Samenwerking essentieel bij toekomstgericht bouwen

11 oktober 2018 09:49

Van gedachten wisselen over de toekomst van de woningbouw, werk, leren en zorg is een spannende aangelegenheid. Immers, er zijn veel onvoorspelbare factoren die een logische progressie kunnen omgooien. Toch waagden tien deskundigen zich er aan. Woningcorporatie Standvast Wonen was gastheer.

Standvast Wonen beheert zo’n 9000 woningen in Nijmegen, Druten en Beuningen. Daarnaast is er vastgoed in bezit dat verhuurd wordt aan diverse zorgpartijen zoals ZZG Zorggroep, Driestroom en RIBW. Namens de corporatie neemt Theo van Heukelom plaats aan de gesprekstafel. Hij vertelt dat zijn afdeling divers is opgebouwd, met als doel om de interactie tussen vastgoed en het sociaal-maatschappelijk domein te bevorderen. “We renoveren, herstructureren, kopen en verkopen woningen; er zit dynamiek in de voorraad en die groeit nog steeds”, geeft hij aan. Van Heukelom vindt het lastig om goede prognoses voor de toekomst te maken. In de dorpen rond de kernen ziet hij krimp in het inwoneraantal optreden. “Maar we zien voor de komende twintig jaar heel verschillende trendanalyses voor de stad. Waar sommigen nog groei zien, zien anderen wellicht een afgeremde groei of een beperkte krimp. Dat maakt plannen voor de toekomst lastig.”

Theo van Heukelom is bestuurslid van het STIFO (Stimuleringsfonds) Nijmegen en Omstreken. Het is een organisatie die stageplekken bevordert voor opdrachtgevers en opdrachtnemers in de bouwwereld. Ook hier blijkt het niet eenvoudig om in te spelen op ontwikkelingen. “Toen STIFO een jaar of acht geleden werd opgericht, kwamen er veel leerlingen die een stage- of leerplek zochten. Maar door de malaise in de bouw waren die er toen weinig. Nu zie je dat bedrijven staan te springen om leerlingen en zijn er volop stage- en leerplekken.” Het STIFO is dan ook de aandacht aan het verleggen naar het opleiden van zij instromers. Theo van Heukelom maakt zich zorgen over de forse vermindering van vakmanschap en vakmensen op de bouwwereld.

Ludwig Smits is mede-eigenaar van aannemerscombinatie De Variabele. Het bedrijf heeft de vakkrachten in dienst die woningen verduurzamen, aanpassen en accommoderen voor onder andere woningcorporaties. Ludwig Smits deelt de zorg dat er te weinig nieuwe vakmensen komen. Ook de Variabele zoekt naar zij-instromers om het groeiend tekort aan vakmensen op te kunnen vangen. “Kijk ik naar de bebouwde omgeving vanuit duurzaamheid, dan zien wij het liefst een integrale bouwvorm die zorg aan huis en langer thuis wonen mogelijk maakt. We willen immers met z’n allen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen. Dan moet een woning wel aangepast kunnen worden, als er hulpbehoevendheid van de bewoner optreedt. De huurder krijgt bijvoorbeeld hersenletsel en de woning moet aangepast worden op beperkte mobiliteit. Lang niet alle woningen zijn daar geschikt voor. Aanpassen kost dan veel geld. We zien graag dat woningstichtingen bij bouw of zware renovatie al nadenken over die accomodeerbaarheid. Dan krijg je meer flexibele woningen in de toekomst.” Ludwig Smits ziet voorts dat op het gebied van water en energie te vaak ontwikkelingen los van elkaar worden ingezet. “Dan kijken we naar elkaar en denken: dat is jammer. Er is geen duidelijke ruimtevisie. Meer integraliteit zou op zijn plek zijn.”

Mark van Schaik houdt een vurig pleidooi voor beter vakonderwijs. Hij is directeur-eigenaar van Van Schaik Aannemingsbedrijf. Dat doet kleinschalige nieuwbouw in de vrije sector en planmatig onderhoud voor corporaties. Zijn bedrijf biedt vier dagen in de week een leerwerkplek aan een leerling van het Pro College. De praktijk gaat hem steeds beter af, maar de theorie valt hem zwaar. Het behalen van het Veiligheids Certificaat voor de Aannemerij (VCA) is voor velen al een probleem. “We steken te veel in op niveau 4, vind ik. Ik zou liever zien dat het oude opleidingsinstituut De Born, terug zou komen in Nijmegen. Dat opleidingsinstituut was door Nijmeegse ondernemers opgezet. Het was praktijkgericht met als doel doorstroom naar de bouw. Daarvoor in de plaats is wel Bouwmensen gekomen, maar dat zit in Oss. Ik vind dat jammer, want in het Nijmeegse hebben we nu niet echt een vakopleiding met een gezicht.”

Wim van der Wiel is coördinator van de Stichting Duurzaam Hengstdal, die zich inzet voor een duurzame wijk op het gebied groen, water, energie en sociale leefbaarheid. Naast allerlei wijkprojecten organiseert de stichting onder andere informatiebijeenkomsten over verduurzaming van de woning en financieringsmogelijkheden daarvan. In Hengstdal wonen 7000 Nijmegenaren en er zijn 3300 woningen. Daarvan wordt 70 procent sociaal verhuurd, de resterende 1000 woningen zijn van particulieren. De Stichting vertegenwoordigt woningeigenaren en huurders. “We willen graag meer huurders achter ons hebben. Maar de huurders kijken meestal naar de woningcorporatie als het gaat om verduurzaming”, weet Wim van der Wiel. Hij is betrokken bij een Arnhems project voor huurders, dat inzet op duurzaam omgaan met gas, water en elektra: “Dat willen we in Hengstdal gaan uitproberen. Eenvoudig zal dat niet zijn, want dan praat je echt over gedragsverandering.”

Stichting Duurzaam Hengstdal zit ook aan tafel bij het aardgas transitie overleg met Liander, woningbouwstichtingen De Gemeenschap en Standvast Wonen en de gemeente. De hele bestaande woningvoorraad zal mee moeten in de verduurzaming, want het gros zit nu nog onder de normen, weet Wim van der Wiel. Op de locatie van de oude Montessorischool is nieuwbouw gepland waar de Stichting graag over mee praat. Het is volgens hem een uitgelezen kans om een duurzame integrale nieuwbouw vorm te geven.

“Verduurzaming wordt vaak monddood gemaakt door kretologieën te gebruiken, zoals gas-loos en nul op meter. De inhoud ontbreekt. Bouwen aan vastgoed is belangrijk, maar we moeten breder kijken want het gaat niet alleen over vastgoed maar de opgave is verduurzaming van de gehele samenleving.” Dat zegt Rob Withaar, commercieel directeur bij Talen Vastgoedonderhoud. Voor hem is het klimaatakkoord van Parijs hét vertrekpunt. Om deze doelen te halen is een gezamenlijke inzet nodig van zowel publiek-, sociaal- als wel het vastgoeddomein. Big-data is hierin leading om tot ketensamenwerking te komen. Woningbouwcorporaties – met ook leefbaarheid in hun takenpakket- zijn daarin zeker belangrijke spelers.

Talen Vastgoedonderhoud voert haar werkzaamheden uit, bij voornamelijk woningcorporaties door het gehele land. Daarbij draait het bedrijf soms mee in een brede gemeentelijke aanpak. Belangrijke zaken als netwerkonderhoud, armoedebestrijding, aanpak van vereenzaming en een heldere focus op toekomstgericht verduurzamen staan hierin centraal. Rob Withaar was blij verrast dat deze uiteenlopende zaken effectief in het voortraject meegenomen konden worden. “Door een ander communicatiemodel te hanteren naar bewoners toe, gingen veel voordeuren weer open. Op alle niveaus werden kwartiermakers aangesteld die de betrokken organisaties veel informatie gaven. Als je op die manier de verduurzaming gaat inrichten, kan je tot een ongekend succes en versnelling komen”, ervoer hij.

“De woningcorporaties pakken de verduurzaming van hun woningbestand aan. Maar hoe gaan we aan de slag met de tweederde woningvoorraad die in particuliere handen is? Verduurzaming van niet-corporatieve woningen komt maar mondjesmaat op gang.” Dat vindt Carel Hagemans, directeur-eigenaar van Hagemans Vastgoedonderhoud. Het bedrijf heeft, net als collega-bedrijven, een intern probleem, vertelt hij: “We hebben 80 vakmensen in dienst en ik zou er zo 20 bij kunnen plaatsen maar ze zijn er simpelweg niet. Daar ligt voor mij een grote zorg.” Hagemans Vastgoedonderhoud is samen met twee partners bezig om in Hengstdal 500 corporatiewoningen te verduurzamen.

De gemeente Nijmegen heeft -samen met alle relevante partijen- een integrale woonvisie voor de stad ontwikkeld, vertelt Harriët Tiemens, wethouder duurzaamheid, wonen, mobiliteit, parkeren, groen en water van de Gemeente Nijmegen. Dat is een samenhangend pakket. Harriët Tiemens: “Maar plannen kosten geld en dat is het grote probleem. Als gemeente krijgen we geen cent uit het gemeentefonds voor het verduurzamen van de stad. Nul euro tot dusver. We hebben wel een subsidieverzoek bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken ingediend voor de wijkaanpak van Dukenburg. Daar moet het leidingnet vervangen worden en er is soms ook sociale problematiek. Woningcorporaties hebben er veel bezit dat aan herstructurering of groot onderhoud toe is. We beschouwen Dukenburg niet als een wijk die we gasloos moeten maken, maar als een stadsvernieuwingswijk 2.0 waar we niet alleen werken aan de noodzakelijke warmtetransitie, maar tegelijkertijd ook andere verbeteringen willen realiseren. Wij hopen van harte dat de aangevraagde 5 miljoen aan subsidie daartoe binnen komt.”

Harriët Tiemens ziet verduurzaming van particuliere woningen als een andere grote opgave, want hoe financieren de woningeigenaren dat? De gemeente heeft een eerste stap gezet door te voorzien in een duurzaamheidslening tot 25.000 euro. Als groot probleem voor de financiering van duurzaamheid ziet ze dat de leningen gekoppeld zijn aan personen en niet aan het vastgoed. Dat maakt die financiering lastig omdat veel huizenbezitters vast zitten aan hun hypotheeklasten en daardoor minder kredietwaardig zijn.

Harm van Gaal is advocaat huurrecht, contractenrecht en bouwrecht bij Vangoud Advocaten in Arnhem. Harm van Gaal: “Wij adviseren over de problemen waar iedereen hier aan tafel tegenaan loopt. Gasloos bouwen is één van de onderwerpen. Maar ook kijken we naar de problemen van huurders bij het verduurzamen van hun woning. Waarom zou een huurder zelf geen zonnepanelen kunnen gaan exploiteren? Dat is lastig op het dak van de woningeigenaar. Daar zijn wel juridische oplossingen voor te vinden. Maar er moet wel over worden nagedacht.” Harm van Gaal ziet een belangrijke rol voor de overheid weggelegd in het proces van verduurzaming van de samenleving: “Die kan verplichten. Zo moet alle nieuwbouw verplicht gasloos zijn na 1 juli. En de overheid kan gewenste ontwikkelingen stimuleren met subsidies.”

Circulair bouwen moet veel meer aandacht krijgen. Want we gooien nog te veel bouwmateriaal na gebruik weg. Dat vindt Roel van Elk, directeur-eigenaar van onderhoudsbedrijf elk®. Er ligt een grote opgave, weet hij, en “hoe voorkomen dat we dat we op elkaar aan het wachten zijn?” Roel van Elk vindt dat meer met vaste bouwconcepten gewerkt moet gaan worden: “Er zijn verschillende problematieken maar die zijn er ook in Utrecht, Eindhoven en Nijmegen. In de basis zijn de woningen hetzelfde. Als je met vaste concepten werkt kan je de bouw ook makkelijker maken. Probeer in concepten te denken en ga aan de slag. Begin!” Roel van Elk vindt wel dat gezond verstand moet blijven prevaleren. Een woning van anderhalve ton voor een ton opknappen, heeft behalve als pilot weinig zin. Ook een redelijke terugverdientijd van duurzame investeringen is wat hem betreft een factor van belang.

Erika Claessen is directeur ambulant bij de RIBW Nijmegen & Rivierenland. Bij de RIBW wonen zo’n 400 cliënten beschermd. De komende jaren zal een derde daarvan worden uitgeplaatst naar de wijken. Dat is een enorme verandering voor cliënten, hun begeleiders én de verschillende betrokkenen in de wijken. “Het accent lag op persoonlijk herstel, nu zien we tendens naar maatschappelijk herstel”, zo vat Erika Claessen de nieuwe filosofie samen. Haar zorg is dat de uitplaatsing te snel gaat, dat cliënt en samenleving nog onvoldoende rijp zijn voor de ontwikkeling. Dat heeft tijd nodig.

Werkzoekenden

Er zit nog onvoldoende beweging in de ontwikkeling naar toekomstgericht bouwen aan werken, leren en zorg, constateren alle gespreksgenoten. Rob Withaar wil graag van wethouder Tiemens weten waar het pijnpunt zit bij het moeizaam aan de slag krijgen van werkzoekenden uit de gemeentelijke kaartenbakken. “Er wordt veel niveau 4 gevraagd, maar die zijn al lang uit de kaartenbakken en aan de slag”, is haar antwoord. De gemeente onderzoekt volgens haar de mogelijkheden van het opdelen van werk in voor de doelgroep behapbare en uitvoerbare onderdelen. Wim van der Wiel vindt dat het Werkbedrijf wel wat meer out-of-the-box mag denken. Duurzaam Hengstdal zou graag werkzoekenden een vrijwillige stageplaats bieden. “Maar het Werkbedrijf antwoordt dan: stuur maar een functieomschrijving. Die hebben we natuurlijk niet. Want het gaat om functies die nog vorm moeten krijgen. Toch zien we hier kansen. De hele transitie duurt nog wel dertig jaar dus daar komt zeker betaald werk in”, vindt Wim van der Wiel. Hij vraagt om een nieuwe, toekomstgerichte manier van denken bij het Werkbedrijf.

Ketensamenwerking

Ketensamenwerking is een ander aspect van toekomstgericht bouwen. Rob Withaar: “We hebben allemaal onze ketens. Hoe krijg je die ketens gekoppeld in de lijn van verduurzaming van de maatschappij. Dat vind ik een spannende uitdaging.”

Ludwig Smits: “In alle ketens zitten boekhouders die aan het eind van het jaar de balansen opstellen. Dat zijn niet van nature mensen die kijken naar integrale samenwerking.”

Rob Withaar: “Als je de dubbelingen uit de ketens zou halen en het uitgespaarde geld op een andere manier zou inzetten, dan kom je – zo blijkt uit onderzoek- tot betere oplossingen, toekomstgericht en in lijn met de totale verduurzaming.”

Ludwig Smits: “We hoeven niet disruptief te zijn, maar het zou wel helpen als de juiste mensen de juiste verbindingen gaan leggen.”

Harriët Tiemens: “We moeten naar een manier van werken die die integraliteit zoveel mogelijk benadert. De nieuwe omgevingswet is daar bijvoorbeeld op geënt.”

Rob Withaar: “We willen allemaal onze verantwoordelijkheid nemen, maar wie gaat dat coördineren?”

Wim van der Wiel: “Waarom stellen we geen straatcoaches aan, die energietransitie per straat onder de aandacht brengen. Maar aan vrijwilligerswerk zit wel een beperking. Je kunt mensen uit de wijk mobiliseren, maar het is redelijk om er een wederkerigheid tegenover te zetten. En je moet voorkomen dat ze snel opgebrand raken. Wij merken overigens dat de sociale gedachte makkelijk bij ons neer wordt gelegd en dat bij andere partijen vooral wordt nagedacht over de balans.”

Particuliere markt

Carel Hagemans: “Mag ik de dingen eens klein maken? Neem het voorbeeld van Hengstdal. Daar verduurzamen we in samenwerking 500 woningen. Er zijn ook 1000 particuliere woningen. Misschien moet je de onderhoudsbedrijven in een bepaald gebied stimuleren om niet alleen voor de corporaties maar voor de hele wijk een oplossing te verzinnen. We zijn er nu toch. Met bouwmensen, concepten en bouwplaatsen. Nieuwe subsidie- of leningsvormen zouden ook in kunnen spelen op het mee krijgen van particuliere huisbezitters in de verduurzamingsslag. Dan pak je een hele wijk aan.”

Roel van Elk toont zich enthousiast over dit idee: “Het is goedkoper als je grote aantallen woningen tegelijk aanpakt. Want het blijft een gigantische investering voor een particulier om de hele verduurzamingsslag in één keer te doen. Een corporatie begroot die investeringen van tevoren. Die hebben de plicht om dat te doen. Maar de particulier kan een half jaar van tevoren daar financieel niet op anticiperen. Als die particulieren meedoen dan moeten ze wel meelopen in het stramien. Anders wordt het werk weer te duur.”

Vitaliteit

Rob Withaar doet de suggestie om een wijk te verduurzamen in een Vereniging Van Eigenaren(VVE)-constructie: “Dan kom je tot een ander verdien- en belevingsmodel. Je kan er kleinschalig mee beginnen. Bijvoorbeeld door het idee met bewoners van een paar straten in Hengstdal te bespreken. Als (een deel van) de wijk een VVE is en er is een constructieve beheerder (misschien wel de corporatie zelf), dan zou ik er als huiseigenaar misschien wel in mee gaan”, overweegt hij. Roel van Elk: “Zo’n VVE zou ook als kapstok gebruikt kunnen worden om sociale duurzaamheid in de wijk te krijgen. Dan heb je een project waar je mensen op kan inzetten.”

Harm van Gaal: Zo’n VVE-constructie kan je in een acte van levering vastleggen. Het doel is onderling te verbinden voor onderhoud. Maar bij bestaande bouw moet iedereen mee doen in een straat en er zijn er altijd enkelen die het niet willen. Daarom is het gemakkelijk om dat bij nieuwbouw al vast te leggen. Via wet- en regelgeving kan je heel veel regelen. Ook op gebied van duurzaamheid.”

Theo van Heukelom denkt dat al veel gewonnen is met het bevorderen van wijken met een goede mix van koop- en huurwoningen: “Juist die vitaliteit is belangrijk. Kopers spelen een andere rol met hun eigen netwerken, andere belangen en verschillende sociaaleconomische achtergrond. Hun interactie met huurders is essentieel”

Harriët Tiemens is optimistisch over de samenwerkingsgedachte. Ze noemt het windmolenpark in Nijmegen Noord. Dat is gefinancierd door de verkoop van aandelen aan inwoners van de stad. Daardoor was er voldoende vermogen om van start te gaan.

Voor de uitplaatsing van RIBW-cliënten is de samenwerkingsgedachte ook van wezensbelang. Van alle betrokken partijen wordt medewerking verwacht. Erika Claessen: “Voor het beschikbaar krijgen van woningen zijn we onder andere in gesprek met Standvast Wonen. Die hebben handreikingen naar ons gedaan, daar ben ik hoopvol over. Wel is het belangrijk om te voorkomen dat een concentratie van cliënten in bepaalde wijken plaats vindt. Dat is nog wel een uitdaging.” «

Interessant artikel? Deel het: