Heeft de coronacrisis een blijvend effect op de vastgoedmarkt?

30 maart 2021 13:00

• Bedrijfsadvies

Die vraag stelde een panel van vier deskundigen zich. Maar na anderhalf uur discussie is het antwoord simpel: we weten het niet. Er zijn simpelweg teveel variabelen, waardoor een eenduidig antwoord op voorhand niet te geven is.

Thuiswerken het nieuwe normaal?

Een ontwikkeling die het afgelopen jaar zonder twijfel plaatsvond, is dat een heel groot deel van de Nederlandse beroepsbevolking is gaan thuiswerken. Veel kantoren stonden daardoor leeg, terwijl de werkzaamheden gewoon doorgang vonden. “We zijn al jaren aan het wennen om met Teams of Zoom te werken, we zijn al jaren aan het thuiswerken vanwege mobiliteitsproblemen in Nederland”, ziet Dick Ausems van Ausems Vastgoed. “Eigenlijk was de tendens om meer meer thuis te werken al langer gaande, maar door COVID is dat enorm versneld.” Rosanne de Groot van Stellicher Advocaten zag eerder een afnemende tendens wat betreft het nieuwe werken. “Voor sommige branches werkt het wel, andere weer helemaal niet. Met dit huidige thuiswerken ga je misschien eenzelfde ontwikkeling zien. In eerste instantie werkt het prima, maar langzaamaan verschuift het weer naar wat het altijd was. Misschien zit daar wel een parallel in met het nieuwe werken.”

“De belegger wil alleen nog maar woningen kopen”

Beleggers kiezen voor huizen en logistieke hallen

De kantorenmarkt is voor beleggers een spannende beleggingscategorie geworden. Omdat de gevolgen van het thuiswerken niet te voorspellen zijn. Dat merkte Dick Ausems het afgelopen jaar. Hij doet aan- en verkoopkeuringen van bedrijfsvastgoed. “Afgelopen jaar heb ik voornamelijk portefeuilles met logistieke hallen gehad. Je kent ze welk langs de snelweg. Kantoor aan de voorkant en de hal erachter. Kantoren lijken maar weinig te worden verkocht of gekocht, die heb ik maar weinig gekeurd.” Die onzekerheid bespeurt Jacco Vogelaar ook. “Sinds drie a vier jaar wil de belegger alleen nog maar woningen kopen. Het alternatief is logistiek, want dat is natuurlijk booming business. Wat betreft kantoren weten we niet waar het naar toe gaat.” Hij ziet een groot verschil tussen de topplekken, zoals rondom het station of de kantoren op IJsseloord II. “De locatie is nog steeds allesbepalend, want je kunt een pand niet verplaatsen.

Duurzaamheid bijvoorbeeld kun je overal wel integreren.” Rosanne de Groot weet dat de Provincie onderzoekt waarom het ene kantoor leegstaat en het andere niet. “Zeg je dat een locatie in het centrum beter loopt dan een locatie langs de snelweg?” vraagt zij. “Er blijft altijd een markt voor een kantoor aan de snelweg, maar de vraag naar een kantoor in binnenstad is gestegen. Na de transformatie van een aantal panden aan de singels en in het centrum zie je al voorzichtige schaarste ontstaan in het centrum, terwijl je op IJsseloord II nog prima terecht kan”, antwoord Jacco Vogelaar. “Een andere trend is dat werkgevers hun medewerkers graag iets bieden. Op het moment dat je meer naar een 24-uurs economie gaat en niet per se van half negen tot zes uur op kantoor bent, dan is het fijn dat rondom dat kantoor faciliteiten services en een beetje reuring hebt. Dan heb je in het centrum iets meer te bieden.” Hubert-Jan van den Brink onderschrijft dat. “Je hebt ondernemers die denken vanuit een schaarste op de arbeidsmarkt. Die willen de werknemer naast een leuk salaris en goede secundaire arbeidsvoorwaarde iets extra’s bieden, zeker voor de jongere generaties.”

“Een paar Ledlampen erin en het is label C”

Verduurzaming komt traag op gang

Een andere ontwikkeling die momenteel misschien wat minder snel gaat dan aanvankelijk gedacht is de verduurzaming van de bedrijfspanden. “Vanuit Den Haag wordt er heel veel opgelegd, maar ik zie weinig ondernemers wat betreft verduurzaming bewegen”, zegt Hubert-Jan van den Brink. Dick Ausems deelt die mening. “Ik zie nog weinig structurele verduurzamingsprojecten terug bij beheerders of beleggers. Natuurlijk wel bij de grote bedrijven. Die bekijken de hele portefeuille, kijken waar ze niet voldoen aan minimaal label C en hoe ze die kunnen verduurzamen. Maar echte ingrijpende verduurzamingsprojecten? Ik vind het nog tegenvallen.” Rosanne de Groot ziet de pogingen van de overheid om bestaande gebouwen te verbeteren. “Bij nieuwe gebouwen is het lucratief en verplicht om gelijk verduurzamingselementen er in te zetten. Dat is goedkoper dan bij bestaande bouw. Bij bestaande bouw is vanaf 2023 energielabel C verplicht.”

Hubert-Jan van den Brink is sceptisch over de motieven van ondernemers. “Dat is dan zo’n regel uit Den Haag, maar ik denk dat het gros van de ondernemers hier niet al te zwaar aan tilt.” “Een paar Ledlampen erin en het is label C”, grapt Jacco Vogelaar. Dick Ausems verwacht geen hoos voor 2023. “Maar daarna komt de stap naar label A, die is veel groter. Dan kom je niet meer weg met Ledverlichting alleen. Daar gaat een hoop geld inzitten.” Toch weet Hubert-Jan van den Brink uit eigen ervaring een positief voorbeeld te noemen. “Gemeente Den Bosch is een early adapter. Wij werken daar in een pool van aannemers en installateurs aan de verduurzaming van circa honderd panden. Zij hebben gezegd ‘We willen minimaal naar label B en als het kan naar bijna-energie-neutraal en alles wat een gunstige terugverdientijd heeft voeren we uit.’ Zij nemen als gebouweigenaar de kosten op zich en bij de huurders wordt een deel van die kosten verdisconteerd in de nieuwe huursom ter compensatie voor de lagere energiekosten.”

Van detailhandel tot supermarkt

Dat de detailhandel het moeilijk heeft is bekend. Dat was al voor corona, maar pas na corona gaan we zien welke winkels sterk genoeg zijn. Steeds meer gaat online, dus wat gaat er gebeuren in het centrum van Arnhem? “De volgende uitdaging die eraan zit te komen is het transformeren van winkels”, voorziet Jacco Vogelaar. “Vroeger waren de huurprijzen zo hoog dat je niet een meter pui wilde opofferen voor een opgang naar boven. De huurprijzen zijn inmiddels van zo’n ander niveau dat je nu graag een opgang creëert met een woning daarboven. Aan de randen van het centrum zal de achterbouw van een winkel worden gesloopt. Dat worden dan weer woningen met tuintjes. We zullen een iets kleiner centrum nodig hebben.” Een voorbeeld van een geslaagde transformatie in de detailhandel is de voormalige V&D. Daar zit nu kantoorruimte in. Dick Ausems denkt dat winkelbeleggers veel pijn moeten nemen. “Met name de particuliere beleggers met de kleine boetiekwinkels in de periferie van de hoofdwinkelstraat. Die moeten noodgedwongen herwaarderen of afscheid nemen van hun vastgoed.”

De leegstand zal geen positief beeld geven van het centrum. “De gemeente probeert de winkelstraat vitaal te houden en bekijkt of er winkels te redden zijn.” Jacco Vogelaar vindt dat door de ontwikkeling in de detailhandel de afgelopen tien jaar de stad niet minder leuk is geworden. “Iets meer sfeer, meer op de beleving, hybride met horeca service, servicecentra. Uiteindelijk blijft er een prima kernwinkelcentrum over”, denkt hij. “Kleiner maar kwalitatief beter”, vult Dick Ausems aan. De beleggers trekken terug uit de winkelstraten en zoeken andere objecten. “Nu concentreren de grote beleggers zich op supermarkten in de kleine buurt- en winkelcentra. Jumbo bijvoorbeeld verkoopt voor een godsvermogen alle supermarkten aan een belegger die vertrouwen heeft in winkels die niet per definitie in het centrum zitten”, constateert Jacco Vogelaar. “Tot voor corona zag ik niet veel in de supermarkten. Ik dacht dat worden grote dichte dozen van waaruit allerlei elektrische autootjes rijden om de bestellingen af te leveren. Er is namelijk geen noodzaak meer om naar de supermarkt te gaan als je met drie klikken op je telefoon je bestellingen kan doen. Negentig procent van de producten die je koopt is standaard”, nuanceert Dick Ausems. “Bij Coolblue zie je de omgekeerde beweging. Die zijn online begonnen en openen nu allerlei winkels in het centrum”, zegt Hubert-Jan van den Brink.

Tot slot

“Wat mij opvalt nu we het er zo over hebben, hoe snel de ontwikkelingen elkaar opvolgen. Zeven jaar geleden dacht ik dat het nooit meer goed zou komen met de kantorenmarkt. Twee jaar later klotst het weer over de plinten in die hoek. Wat gebeurt er na corona? De ontwikkelingen gaan zo snel dat regelgeving ook wat sneller zou moeten aanpassen”, vindt Jacco Vogelaar. “Dat is heel lastig”, besluit Rosanne de Groot. “Er spelen zoveel belangen dat wetgeving daarom stroperig verloopt. Dat is waar ze mee stoeien bij nieuwe wetgeving; er zijn zoveel vragen en behoefte en verschillende belangen.” Dan moet die stroperigheid de grilligheid van de ontwikkelingen maar wat dempen. Kan geen kwaad, is de algemene conclusie.

Tekst: Dick Leseman // Fotografie: Jacques Kok

Interessant artikel? Deel het: