Trend naar duurzaamheid is onomkeerbaar

11 juli 2017 09:09

In 2023 moeten kantoorpanden minimaal energielabel C hebben. Panden met een lager label mogen vanaf dan niet meer worden gebruikt. De overheid begint de verduurzaming van het vastgoed eindelijk wettelijk aan te jagen, maar Den Haag is niet de enige die de markt deze kant op dirigeert. Nu al is een ‘groen’ pand tien procent meer waard dan een ‘bruin’ en levert het twaalf procent meer huur op. Achterblijven was al onverstandig, maar is straks ook niet langer een optie.

Wim van den Heuvel, directeur van BFM Vastgoed in Eindhoven, is blij dat de overheid vanaf 2023 boetes gaat opleggen. “Want zonder sancties gebeurt er niets. Een enkeling investeert in verduurzaming en de rest wacht af. We hebben het als vastgoedbeheerder al moeilijk genoeg met het op één lijn krijgen van de eigenaren van een VVE. Dan moet je zoeken naar meerderheden, maar de ene eigenaar wil zijn appartement over twee jaar verkopen en heeft geen zin in een investering in duurzaamheid terwijl de ander er nog tien jaar wil blijven zitten en er wel oren naar heeft. Bij eigenaren van commerciële panden heb je gewoonlijk alleen met de ondernemer te maken. Dat is een stuk makkelijker. Maar daar lopen plannen soms weer spaak op de subsidiepotjes. Die worden met veel poeha gepresenteerd, maar blijken gewoonlijk leeg zodra je er aanspraak op maakt.”

Benut de regeltechniek

En dat terwijl verduurzaming niet begint bij nieuwe installaties maar met het effectiever gebruikmaken van bestaande. Hezelaer in Breda verricht bijvoorbeeld nulmetingen voor productielijnen en gebouwen en helpt vervolgens het energiegebruik met minstens tien procent omlaag te brengen. “Dankzij onze software kunnen we niet alleen monitoren maar ook voorspellen, bijvoorbeeld wanneer een lijn uitvalt. Zo brengen we ook de kosten van onderhoud omlaag”, zegt Herwin Janssen. Paul Sommers, directeur van Sommers Installatietechniek in Sint Anthonis, ziet dagelijks dat er veel winst te behalen valt door het eenvoudigweg beter benutten van de bestaande regeltechniek. “Zodat leegstaande kantoren niet langer een hele dag verwarmd worden. De moderne regeltechniek biedt daarvoor uitstekende apparatuur, volautomatisch, zodat je ook niet langer afhankelijk bent van de alertheid van gebruikers. Want in de verwarming valt de meeste besparing te behalen, niet in de elektro, die slechts vijftien tot twintig procent van de energierekening uitmaakt. Ook de combinatie van zonnepanelen en een warmtepomp is renderend. De laatste verwarmt, de eersten leveren de energie daarvoor. Denk ook aan thermische zonnepanelen of heatpipes om de installaties te verwarmen. Er zit veel gratis energie in de zon. De terugverdientijden worden steeds gunstiger en voor een groter pand vallen die nog gunstiger uit dan voor een kleiner, omdat het bedrag niet recht evenredig toeneemt met de omvang.”

Energieoverschotten uitwisselen

Moeten ondernemers wachten met investeren op de nieuwe generatie verduurzamingstechnieken? Elon Musk belooft bijvoorbeeld accu’s die veel krachtiger zijn dan de huidige. “De groeiende opslagcapaciteit gaat zeker de energieprijs beïnvloeden”, zegt Herwin Janssen. “Je slaat op tijdens de dal, je levert tijdens de piek. Maar dat gebeurt nu ook al. Een slachthuis vriest het vlees ’s nachts, tijdens de daluren tot min dertig en laat het overdag dooien tot min vijftien en geeft dan dus warmte vrij. Ik zie vooral onbenutte mogelijkheden voor het uitwisselen van energieoverschotten. Campina in Veghel levert veel overtollige warmte aan het cultuurcentrum aan de kade en alles wat daarvoor nodig was is een buis van vijftig meter.”

Wachten waarop?

Ron de Proost, directeur van PureSolar in Valkenswaard, denkt dat we via samenwerking enorme voordelen zullen kunnen behalen. “We wekken energie nu lokaal op, maar onze breedtegraad is helemaal niet zo gunstig voor zonnepanelen, wel voor wind. Die panelen zouden we massaal in de tropen moeten plaatsen en de stroom ervan over de hele wereld verdelen.” Maar het heeft geen zin om te wachten tot het ooit zover komt. Wachten is volgens De Proost om meer dan een reden onverstandig. “De energieprijs bestaat nu al grotendeels uit ecotaxen en die belastingen gaan de komende jaren alleen maar omhoog. Bovendien: hoe lang moet je wachten? Als dat jaren is was je investering in huidige technieken al grotendeels terugverdiend.” Wim van den Heuvel wijst op het minieme rendement op spaargeld. “De gemiddelde VEV heeft een paar honderdduizend euro op een rekening staan. Die brengt daar niets op, terwijl een investering in verduurzaming de energierekening verlaagt én de waarde van het pand verhoogt.” Ron de Proost voegt daar aan toe dat die overweging evengoed opgaat voor de mkb-ondernemer met een eigen pand. “We zien dan ook dat in het kleine en middelgrote mkb de verduurzaming van panden versnelt, terwijl de grote bedrijven de beslissing voor zich uit blijven schuiven.”

Duurzaam stappenplan

Maar die grote bedrijven hebben ongelijk. Begga Berben, manager Zuid-Nederland voor ING Real Estate Finance, vertelt hoe ING REF het onderwerp ‘duurzaamheid’ op de kaart probeert te zetten bij de grotere vastgoedbeleggers en citeert recent marktonderzoek. “Daaruit blijkt dat een duurzaam pand gemiddeld tien procent meer waard is dan een niet verduurzaamd en ook tien tot twaalf procent meer huur opbrengt. Ik denk dat die spagaat tussen ‘groen’ en ‘bruin’ de komende jaren alleen maar groter zal worden. Daar zijn we bij ING op in gaan spelen met ons Duurzaam Stappenplan. Wij willen onze klanten, de Nederlandse professionele vastgoedbeleggers, voorbereiden op de nieuwe wetgeving. Daarom helpen we professionele vastgoedeigenaren met dit Duurzaam Stappenplan inzichtelijk te krijgen welke besparingen ze kunnen realiseren en hoe ze zo een labelsprong kunnen maken. We financieren de verduurzamingsmaatregelen voor honderd procent, en we gaan nog een stap verder. Hoe meer de klant bespaart, hoe meer tussenstappen wij voor hem betalen, zoals een BREEAM/energiescan, een EPA-U label en een financieringskorting.”

Veelheid aan functies

Het inzicht in besparingsmogelijkheden wordt niet via een vuistdik rapport geleverd maar met een speciaal ontwikkelde ING REF Duurzaam app. ING toont hiermee een vernieuwingsdrang en ondernemersdrift die in schril contrast staat met de malaise in de bankensector van de eerste jaren na de crisis van 2008. Toen kwam de vastgoedmarkt bijna tot stilstand en doken de prijzen in de diepte, nu is de activiteit weer hectisch en stijgt het prijspeil sterk. Verduurzamen is een manier om, werkelijke waarde aan een pand toe te voegen en het gebouw toekomstbestendig te maken. Het terugbrengen van de CO2-uitstoot is daarvoor de eerste maar niet de laatste stap, meent Boudie Hoogedeure, senior vastgoed acquisiteur bij Geva Vastgoed in Best. “Wij herontwikkelen momenteel Strijp T, een stukje cultureel erfgoed waarbij de oude Philips terreinen weer een nieuwe bestemming krijgen. Vroeger zouden ze zo’n gebouw plat hebben gegooid. Wij bewaren de historische kern en uitstraling en verbouwen het zo dat het de komende vijftig à zestig jaar een veelheid van functies kan krijgen. Duurzaamheid gaat óók over het gebruik, óók over het comfort. De nieuwe generatie werknemers wil niet meer onder koude tl-buizen zitten in een stenen omgeving. Jongeren willen zoveel mogelijk groen, zoveel mogelijk voorzieningen, van overal Wi-Fi tot een witte fiets waarmee ze zich snel van en naar het station kunnen verplaatsen. De inkomsthal van het pand zal opvallend veel gelijkenis gaan vertonen met de lobby van een hotel. Bedrijven zullen makkelijk kunnen in- en uitchecken en dagelijks variëren in de hoeveelheid ruimte die ze nodig hebben. Dat is de huidige trend van projectmatig werken, maar misschien willen we over tien jaar weer terug naar vaste werkruimtes en steeds dezelfde collega’s om ons heen. Dat kunnen we als bouwers niet voorzien. Daarom moet de basis van een duurzaam gebouw zo goed zijn, dat je daar als eigenaar snel en makkelijk op kunt inspelen.”

Codewoord ‘Beleving’

Strijp T, is een spraakmakend project op het gebied van verduurzaming en beleving waarbij ING REF en Geva Vastgoed de komende tijd als partners zullen optreden. Net als bij Strijp S zal ook bij Strijp T het ‘belevings’gehalte hoog worden. “Factoren als beleving, flexibiliteit en inspelen op de behoeftes, bepalen uiteindelijk het succes van het pand en ook het gebruik”, aldus Begga Berben. En Boudie Hoogedeure voegt daar aan toe dat vastgoedbeheerders moeten leren meer vanuit de klant en minder vanuit het pand te denken. “Tot nog toe was de aanpak van onze sector erg aanbodgedreven. Daar heeft de gebruiker steeds minder boodschap aan. Hij kan straks kiezen uit panden die meer of minder aan zijn behoeftes tegemoet komen – en de eersten zullen de voorkeur krijgen.”

Bruin = leeg

Dat is ook wat Ron de Proost voorziet. “Als op een bepaald moment van elke dertig panden twintig verduurzaamd zijn en tien niet, wordt ‘groen’ de norm en ‘bruin’ de uitzondering. Die ‘bruine’ gebouwen zullen steeds moeilijker verhuurd en verkocht kunnen worden.” En ook Wim van den Heuvel beschouwt de trend naar verduurzaming als een onomkeerbare. “Nu de overheid sanctioneert, de bank financiert en de bouwsector duurzaamheid omarmt zal het niet zoveel jaren duren eer het omslagpunt wordt bereikt. Dan vrees ik dat ‘bruine’ panden niet alleen sterk aan waarde zullen inboeten maar ook simpelweg leeg blijven staan. Tot voor kort hadden eigenaren altijd wel een reden om niet te verduurzamen. Nu gaat geen enkele daarvan nog op.” «

Tekst: Jeroen Kuypers / Fotografie: Marco Magielse

Interessant artikel? Deel het: