De overheid kan de markt niet bijhouden

De crisis in het vastgoed is voorbij. Er wordt weer volop verhuurd, verbouwd en ontwikkeld. Banken zijn uit hun hypothecaire winterslaap ontwaakt en bouwers nemen weer personeel aan. Maar de vastgoedrenaissance loopt niet in één rechte lijn omhoog. Bouwkosten lopen op en  nieuwe locaties worden schaars. Met name de Rijksoverheid heeft moeite het snel evoluerende gebruik van vastgoed met adequate wet- en regelgeving bij te houden.

Tekst: Jeroen Kuypers/Fotografie: Marco MagielseKees Hoogendoorn, directeur van Staton Bouw

Staton Bouw in Werkendam, de gastheer voor dit rondetafelgesprek, is een goed voorbeeld van de vitaliteit van de sector. Het bedrijf heeft de voorbije jaren een mooi scala aan woningen, appartementen en vooral bedrijfspanden neergezet. Toch bestond het nog niet tijdens de laatste bouwhausse, die in 2008 eindigde, en groeide het de eerste jaren vooral tegen de stroom in. “We bevinden ons weer in een goede tijd, maar ik vind wel dat we die, als sector, moeten gebruiken om een efficiencyslag te maken, zoveel mogelijk te automatiseren en vooral te leren beter met elkaar samen te werken,” stelt directeur Kees Hoogendoorn.

Extra bouwcapaciteit

Want ook al lijkt een nieuwe hoogconjunctuur in zicht, de bouwsector kampt met de gevolgen van de jarenlange recessie die achter ons ligt, meent Peter Japenga, directeur van Japenga Architecten in Den Bosch. “De banken zijn weer scheutiger met hypotheken, maar ze financieren niet langer de volle honderd procent voor nieuwbouw. Ondernemers moeten dus bijkomende financiering zoeken. Dat was al zo in de crisis en dat blijft zo. Ook de bouwcapaciteit moet worden uitgebreid. In Brabant kunnen we nu bijvoorbeeld al zevenduizend woningen per jaar neerzetten, maar dat moeten er tienduizend worden.  Het gebrek aan personeel is echter al zo sterk voelbaar dat het de vraag is of dat binnen de gevraagde termijn zal lukken. “

Brenda van Huuksloot, directeur van installatiebureau Imcoda Hogere tarieven

Brenda van Huuksloot, directeur van installatiebureau Imcoda in Zevenbergen, wijst  op de stijgende prijzen als gevolg van hogere materiaalkosten en loonkosten. “Tijdens de crisis hebben veel aannemers de financiële druk naar hun onderaannemers verplaatst. Lage uurtarieven van dertig euro waren geen uitzondering, maar als we willen dat deze ZZP’ers een fatsoenlijke arbeidsongeschiktheidsverzekering kunnen afsluiten en een pensioen opbouwen moeten die tarieven omhoog.  Dat gaan ze dan ook, want de onderaannemers bevinden zich in een gunstige onderhandelingspositie. Over de hele lijn zie je dus een prijsstijging van zo’n tien tot twintig procent.”

Woningen voor afgestudeerdenRens Bossers, van Bossers Vastgoed

Rens Bossers, van Bossers Vastgoed in Tilburg, ziet nog een derde discrepantie. “Er wordt veel gebouwd voor bepaalde doelgroepen maar te weinig voor andere. In Tilburg is er bijvoorbeeld veel aandacht voor studentenhuisvesting. Met twintigduizend studenten aan de KUB is dat begrijpelijk, maar als die eenmaal zijn afgestudeerd is er geen andere woning voor hen. Als een stad wil dat twintigers in hun gemeente blijven wonen en werken moet ze hen daartoe wel in staat stellen. In plaats daarvan zien we een toenemend aantal forensen: je woont in de ene stad en je werkt in de andere, met alle fileproblematiek die daar bij hoort. “ Menno Lutz, directeur van de Rotsvastgroep in hetzelfde Tilburg vreest de financiële consequenties daarvan:  “Zolang daar niets aan wordt verholpen voorzie ik dat de huizenprijzen in de grote Brabantse steden zullen blijven stijgen, sterker dan waar ook. ”

Grond als gebruiksproduct

Bedrijven groeien weer, ondernemers koesteren weer plannen voor uitbreiding of nieuwbouw. “Maar er is iets vreemds aan de hand met de manier waarop wij grond waarderen,” zegt Rens Bossers. “Een machine of een auto schrijven we af, met grond en de opstal doen we precies het omgekeerde: het wordt alleen maar meer waard. Terwijl grond in wezen een gebruiksproduct is als een ander, betaal je meer voor gebruikte grond dan voor nieuwe. Een bedrijventerrein van dertig jaar oud is in de loop der tijd een ratjetoe van bouwstijlen geworden. In feite verpaupert zo’n gebied en zou je er volledig de sloophamer door moeten halen. Maar een woud van regelgeving maakt dat onmogelijk, dus wat doet de ondernemer? Hij bouwt bij voorkeur op een nieuw bedrijventerrein. Dat is makkelijker en goedkoper. “

Het tempo van de markt

Ook het gebruik dat bedrijven van huisvesting willen maken evolueert steeds sneller. Terwijl er in de jaren tachtig nog grote bedrijfshallen met een klein kantoor werden neergezet, werd die hal geleidelijk kleiner, omdat een steeds groter deel van de productie werd uitbesteed. Nu houden veel bedrijven zich enkel nog met assemblage en logistiek bezig, omdat de productie in het Verre Oosten plaatsvindt, terwijl andere die productie deels alweer terughalen en de hal juist gaan vullen met robots. Kleinere ondernemingen en ZZP’ers doen dan weer de vraag stijgen naar bedrijfsverzamelgebouwen, waar de indeling liefst zo flexibel mogelijk is. Fenomenen als Het Nieuwe Werken en online shoppen hebben de grenzen tussen wonen, werken en winkelen minder strikt gemaakt. Maar de overheid volgt de markt niet in hetzelfde tempo, en ook dat wordt in toenemende mate een knelpunt. “Op het industrieterrein waar mijn ouders eind jaren tachtig hun bedrijfspand wilden bouwen moest aanvankelijk ook een huis worden neergezet. Ze stelden dat uit en tegen de tijd dat ze er klaar voor waren mocht het niet meer,” zegt Brenda van Huuksloot. “De lokale politiek kan met haar regelgeving soms voor behoorlijke problemen zorgen, maar eer je zo’n punt op de agenda hebt gezet én opgelost ben je al snel enkele jaren verder.”

Eindeloos procederenPeter Japenga, directeur van Japenga Architecten

Volgens Peter Japenga is de politiek zich bewust van dit knelpunt: “De nieuwe omgevingswet is al een hele vooruitgang. Niet iedere omwonende kan tegenwoordig nog bezwaar maken tegen een bouwvergunning, alleen nog belanghebbenden. Maar het blijft gebruikelijk dat de ene bouwmarkt tegen de andere procedeert, zodra die bekend maakt een vestiging te openen waar de concurrent er al een heeft. Die ketens hebben daarvoor gespecialiseerde juristen in dienst en kijken niet op kosten om helemaal tot aan de Raad van State te gaan.”

De kleur van de baksteen

Kees Hoogendoorn heeft ervaring met het jarenlang uitstellen van een project ten gevolge van procedures. “Bij een van onze projecten heeft dat maar liefst acht jaar aangesleept. Het is goed afgelopen maar dat uitstel kan zo kostbaar worden dat dit het verschil uitmaakt tussen een winstgevend en een verlieslatend project. Daarom pleit ik voor intensief overleg tussen alle betrokkenen, voor een menselijke maat in plaats van een juridische. Zonder dat gezond verstand zou een veel kleiner project van ons ooit zijn afgesprongen op zoiets triviaals als de keuze van de kleur van de baksteen. “

Marco Stout van Signa Notarissen Doorschieten

Het gevaar van jarenlang aanslepende bezwaarschriften bestaat minder bij de transformatie van een bestaand pand. Kantoorpanden uit de jaren zeventig en tachtig worden getransformeerd naar appartementen, winkels naar woningen en niet te vergeten kerken en kloosters naar bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen. Maar  hier loopt de ondernemer weer heel andere risico’s, aldus Marco Stout van Signa Notarissen in Zevenbergen: “Dat geldt vooral op het fiscale vlak. Is er wel of geen sprake van BTW? Gaat het om twee of om zes procent overdrachtsbelasting? De grenzen kunnen erg willekeurig lijken. Wanneer je zelfs maar een ruitje inpingelt kan er al sprake zijn van een sloophandeling en dan schiet je ineens door naar de BTW. En dan zijn er nog andere kwesties. Bij de transformatie van een kerkgebouw mag je bijvoorbeeld niet zomaar een altaar weghalen. Dan zou er sprake kunnen zijn van ontwijding. Er moet dus veel worden uitgezocht eer je nog maar overweegt de eerste schop in de grond te steken. En je moet bovenal de regie houden over de processen. Dat zijn zaken waar een notaris behulpzaam bij kan zijn.”

Peter Japenga zegt dat kleine clubjes heemkundigen, gepensioneerden die alle tijd hebben, een factor vormen om rekening mee te houden. “Wie zijn oog op een kerk of klooster heeft laten vallen, kan ineens merken dat die lokale historici hun best doen dat pand op een monumentenlijst te laten zetten. Als het daar op beland wordt transformatie een veel moeilijker en kostbaarder proces.”

Papieren tijger

Rens Bossers stelt dat de vraag in welk fiscaal regime het project valt veel verschil kan uitmaken voor de eindafrekening. “De BTW hoeft helemaal niet zo erg te zijn, mits je er maar tevoren van op de hoogte bent en er op kunt inspelen als een doorschuifverhaal, want dan is het een papieren tijger. Mijn advies is daarover in vooroverleg te treden met de Belastingdienst.” Dat laatste wordt misschien minder makkelijk dan Bossers denkt, want  sinds de laatste reorganisatie zijn de experts op dat punt er verdwenen. Die mensen hadden in vele jaren en projecten een fenomenale kennis opgebouwd. Die zijn ze, na hun ontslag, te gelde gaan maken bij de grote accountantskantoren. Tegenwoordig zitten er bij de Belastingdienst jonge medewerkers die hun expertise nog aan het opbouwen zijn. Het zal even duren eer die achterstand is weggewerkt.

Menno Lutz, directeur van de Rotsvastgroep Nieuwe cashflow

Menno Lutz attendeert op een andere schaduwzijde van de huidige opgaande conjunctuur. “Veel eigenaren hebben jarenlang weinig of  geen huuropbrengsten gehad van hun panden. De leegstand was omvangrijk en soms ook langdurig. Maar al die tijd moesten die panden wel verzekerd worden, moest er onderhoud aan worden gepleegd en belasting over worden betaald. Hoeveel ondernemers hadden bovendien niet heel hun pensioen in stenen zitten? Op papier was het allemaal veel waard, maar als ze tot verkoop overgingen werd het een financieel drama, dus moesten we maar lijdzaam wachten op betere tijden. Nu die er zijn is het belangrijk dat er voor die groep weer een cashflow op gang komt, ook omdat er nieuwe investeringen in onder meer isolatie voor de deur staan. Als een pand in 2023 niet voldoet aan de nieuwe energienormen kunnen de huizenprijzen nog zo zijn aangetrokken, dan kun je er als eigenaar alsnog geen winst op maken.”

Complete nieuwe schil

Die investeringen zijn des te rendabeler in nieuwbouw en des te kostbaarder voor bestaande panden, zegt Brenda van Huuksloot. “Voor de woningen en panden die de voorbije jaren zijn gebouwd is nul op de meter realiseren niet zo’n opgave, voor huizen uit de jaren negentig zijn de isolatienormen ook al een stuk beter, maar voor die uit de decennia daarvoor is het echte een uitdaging.” Peter Japenga verwijst naar de technische seriematige oplossingen die grote bouwers als Heijmans inmiddels hebben bedacht. “Voor zeventigduizend euro zetten ze in een rij identieke woningen een complete nieuwe schil om het huis heen. Dat is veel geld, maar voor een eigenaar die al wat overwaarde heeft gecreëerd en afbetaald aan zijn hypotheek geen onmogelijkheid om door de bank te laten financieren.  Duur wordt het pas als je ieder afzonderlijk huis afzonderlijk moet aanpakken. “

Het gaat om gas

Rens Bossers ziet een belangrijk verschil tussen de particuliere en de zakelijke markt. “Zakelijk is het bijvoorbeeld geen probleem overcapaciteit te creëren met zonnepanelen op je dak. Je hebt zoveel aftrekposten dat het toch wel interessant is fors te investeren. Nog een belangrijk verschil situeert zich tussen stroom en gas. In de prijs voor elektriciteit zal volgens mij de komende jaren niet veel beweging komen, in die voor aardgas echter des te meer, en gas neemt het leeuwendeel van de energiekosten voor zijn rekening. Het is dus vooral belangrijk dat je als bedrijf of als particulier minder gas gaat gebruiken, en daarvoor is een combinatie van zonnepanelen en een warmtepomp ideaal.”

Restwarmte

Menno Lutz voegt er aan toe dat het ook voor bewoners van oudere huizen financieel aantrekkelijk is om te investeren in isolatie en hernieuwbare energie. “ Er zijn voldoende opties denkbaar die zich vertalen naar een verhoging van de woonlasten met amper honderd euro per maand. Dergelijke investeringen verdienen zich dus makkelijk terug. Bedrijven moeten de oplossing echter ook zoeken in  andere opties, zoals het gebruik maken van elkaars restwarmte. Met Shell en Campina zijn er voldoende aansprekende voorbeelden op dat vlak. Energiebesparing is dus een thema dat de komende jaren voor iedereen hoog op de agenda moet komen te staan.”

Roep om flexibiliteit

De vastgoedmarkt zal de komende jaren nieuwe impulsen krijgen vanuit de hoek van de verduurzaming. Die investeringen scheppen extra werkgelegenheid in de bouw, creëren extra comfort binnen de woningen en bedrijfspanden en verlagen de huisvestingskosten voor de eigenaren. Hoeveel kritiek de gesprekspartners ook hebben op de regelzucht van de overheid, op dat vlak heeft Den Haag goed werk geleverd. Maar ook vanuit het gebruik krijgt de markt nieuwe impulsen. De roep om flexibiliteit zal alleen maar luider worden.  Bouwers en eigenaren zullen sneller op veranderingen moeten kunnen inspelen en de regelgeving hoort dat inspelen te faciliteren en niet te frustreren.  De miljoenen vierkante meters leegstand waarmee we de afgelopen tien jaar geconfronteerd zijn geweest waren evengoed een gevolg van die in beton gegoten regels als van de teruggelopen vraag.

De Tafeldeelnemers
Peter Japenga, directeur van Japenga Architecten
Kees Hoogendoorn, directeur van Staton Bouw
Brenda van Huuksloot, directeur van installatiebureau Imcoda
Rens Bossers, van Bossers Vastgoed
Menno Lutz, directeur van de Rotsvastgroep
Marco Stout van Signa Notarissen

Onze partners