Rondetafelgesprek: Duurzaamheid en de herbestemming van vastgoed.

24 oktober 2016 11:56

Duurzaamheid en de herbestemming van vastgoed zijn hot items. Vandaar dat het tafelgesprek over dit thema in het Arnhemse hotel Haarhuis druk bezocht werd. Tien deskundigen wisselden van gedachte. Er was de nodige aandacht voor de menselijke factor. “Duurzaamheid slaagt als het leuk is.”

De gespreksdeelnemers stellen zich voor:

Rob Melchels is directeur-eigenaar van Van Gameren Aannemersbedrijf. Hij ziet een enorme markt ontstaan als gevolg van de toenemende maatschappelijke wens tot verduurzaming. Hergebruik van oude gebouwen noemt hij als voorbeeld. Daarin is een enorme opgave te verrichten, waarin hij met zijn aannemersbedrijf voorop wil lopen. Van Gameren Aannemersbedrijf is gevestigd in Gendt en heeft als werkgebied het knooppunt Arnhem-Nijmegen en de regio er omheen.

Robert Rijpstra is vastgoedjurist bij Dirkzwager advocaten & notarissen, met vestigingen in Arnhem en Nijmegen. Hij geeft leiding aan de sectie vastgoed te Arnhem. De sectie heeft veel te maken met herbestemmen en verduurzamen van vastgoed. Dirkzwager werkt voor grote regionale en landelijke opdrachtgevers.

John de Beijer is directielid bij Giesbers Ontwikkelen en Bouwen te Wijchen. Het is een regionaal ontwikkelende aannemer die als ambitie heeft om de orderportefeuille voor minimaal de helft gevuld te zien met transformatie, verduurzamen en herontwikkeling. Verduurzamen vindt John de Beijer een verplichting aan de volgende generatie, nodig om die een leefbare aarde na te laten.

Maarten Barckhof is projectleider van de Duurzame Stagehub, bedoeld om studenten te enthousiasmeren voor duurzame stages en afstudeeropdrachten. En hij is ketenregisseur van Cirkelstad Arnhem Nijmegen. Dat maakt deel uit van het landelijke platform Cirkelstad, bedoeld om verduurzaming een impuls te geven. Maarten Barckhof denkt dat er in de hele bouwsector nog een wereld te winnen is.

Ron van Wijk is eigenaar van GFSC Consultants and Engineers BV dat zich bezig houdt met het verduurzamen van het bouwproces. Kernbegrippen zijn wat hem betreft modulair-, biobased-, circulair bouwen en inclusieve economie. Hij is voorts mede-ketenregisseur van Cirkelstad Arnhem Nijmegen.

Lianne Hendriks is bestuursadviseur economie bij de gemeente Arnhem. Vanuit die functie neemt ze deel aan het Transformatieteam van de gemeente Arnhem. Arnhem heeft ook het programma New Energy Made in Arnhem wat op die duurzaamheid inzet.

Lianne Goosen is architect en partner bij Hurenkamp Architecten & Adviseurs. Het is een bureau waar circa 75 procent van de opdrachten zich afspeelt in bestaand vastgoed. Dit varieert van herbestemming van cultureel erfgoed tot verduurzamen en herbestemmen van leegstaande kantoren.

Rob Hengeveld is directeur projecten bij MVGM Bedrijfshuisvesting. Hij komt bijna dagelijks projecten tegen die voor transformatie in aanmerking komen. Dit omdat ze op een reguliere manier niet meer te verhuren of te verkopen zijn. MVGM Bedrijfshuisvesting combineert een landelijk netwerk met kennis van zowel de lokale als regionale vastgoedmarkt.

Dick Ausems is directeur-eigenaar van Ausems Vastgoedbeheer en specialist in technisch vastgoedmanagement. Duurzaamheid probeert hij een plek te geven in het speelveld tussen eigenaar en huurder. Dat valt niet altijd mee. Herbestemming ziet hij als een echte kans voor zijn opdrachtgevers.

Henk van Ramshorst is ontwikkelaar bij woningstichting Volkshuisvesting Arnhem. Die woningstichting was onder andere opdrachtgever voor de vernieuwing van een aantal grote wijken zoals Malburgen en Centrum-oost.

Bouwpraktijk

Voorbeelden van herbestemmen van vastgoed zijn er inmiddels te over. John de Beijer steekt van wal. Hij noemt de rijkswaterstaat kantoortoren in Arnhem. Ooit door Rijkswaterstaat verkocht aan een belegger. Uiteindelijk na een lange zoektocht eigendom geworden van de Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen die de sprong naar Arnhem wilde maken. Inmiddels is het gebouw herontwikkeld tot 290 studenteneenheden en algemene voorzieningen. John de Beijer: “We zijn in een vroeg stadium in het bouwteam gestapt om vanuit uitvoeringsdeskundigheid en ontwikkelcomptenties het plan te realiseren. Al doende merk je dat het transformeren van een bestaand gebouw een complexe zaak is. Je hebt met omgevingsfactoren te maken, met bestaande constructies die een nieuwe functie moeten krijgen op basis van de huidige bouwbesluiteisen. Dat vraagt veel creativiteit.” Herbestemmen van vastgoed draait wat hem betreft om marktbehoefte en financiële haalbaarheid. “Het is een kwestie van scherp kijken voor wie doe je het. En kun je het haalbaar krijgen? Dan valt veel vastgoed op verkeerde plek af.”Rob Melchels noemt cultureel centrum De Kinkel in Bemmel: “Het is een oud pand dat wordt verduurzaamd en daardoor weer jaren vooruit kan. Er komt een nieuwe gevel omheen, hierdoor ontstaat er een nieuwe uitstraling. De techniek in het gebouw blijft leidend. Dat bepaalt wat er bouwkundig moet gebeuren. Dat zag je ook bij de nabijgelegen Theaterkerk. Bij de herbestemming kwam er warmtepomptechniek aan te pas. De ruimte daarvoor moet je inpassen in je ontwerp. Bij nieuwbouw ben je daar vrijer in.” Rob Melchels bekijkt herbestemmen van vastgoed met een praktisch oog. Panden moeten geschikt zijn of geschikt gemaakt kunnen worden. Als een pand geschikt is, dan herbestemmen, wanneer een pand niet geschikt is blijft er weinig anders over dan het te slopen. Nog te vaak wordt er te gemakkelijk gekozen voor sloop en dan is het in zijn ogen pure kapitaalvernietiging.

Ook Rob Hengeveld kiest voor de pragmatische insteek: “Verduurzamen is gewoon een vorm van marktwerking. Waar is vraag naar? Wat hebben we te besteden”? Een gebouw heeft wat hem betreft een tijdlang met een bepaald doel gefunctioneerd. Vervalt dat doel, dan is sloop nog steeds een reële optie. Rob Hengeveld: “Ik kan zo twintig panden noemen in de binnenstad die je kunt slopen omdat ze bouwkundig niet geschikt zijn voor hergebruik.” Hij ziet ook een zonzijde: “We zijn tegenwoordig met z’n allen creatief geworden om herinvulling te bedenken van panden die de moeite waard zijn.”

Belangen

Dick Ausems merkt in zijn praktijk dat er veel krachten spelen bij herbestemming en verduurzamen van vastgoed. De levensduur van een gebouw verlengen door het een nieuwe, liefst flexibele invulling te geven is een vorm van verduurzaming die zeker in Arnhem breed wordt toegepast. Bij investeringen voor energiebesparing ligt dat dikwijls anders, is zijn ervaring: “Dat gebeurt in de traditionele beleggingswereld nog te weinig omdat de beleggingshorizon en de financiële doelstelling dichtbij liggen. Mijn stelling is dan ook dat verduurzamen echt afhankelijk is van een individu binnen een organisatie, een enthousiasteling die de kar trekt. Iemand die zonder sluitend verdienmodel de stap durft te zetten. Dat is soms hartstikke riskant. Maar dat zijn vaak toch de projecten die we in het nieuws zien omdat ze geslaagd zijn. Dat heeft de belegger, de gemeente fantastisch gedaan, klinkt het dan. Niemand durfde het aan, hij wel en het is gelukt. Mijn pleidooi is dan ook voor lef. Een mooi voorbeeld is de belegger Merin, die heeft Rozetgebouw in Arnhem, weliswaar op kleine schaal, nieuw leven ingeblazen.”

Lianne Goosen wijst enthousiast op de enorme uitstraling die sommige bestaande panden hebben. Een klassiek of historisch gebouw heeft die uitstraling. Maar het kan ook om een pand gaan met minder architectonische waarde dat wel een sterke gevoelswaarde heeft. Soms wordt te snel tot sloop besloten. Lianne Goosen: “Maar als bewust gekozen wordt voor herbestemming, als groepen geknokt hebben om een pand te bewaren, kan dat een enorme effect hebben op het gebied er omheen. Denk aan de herbestemming van industriële complexen. Ik ken een mooi voorbeeld in Utrecht, de Cereolfabriek. Daar is door de gemeente geknokt voor handhaving, dat is een heel herontwikkelingsgebied geworden. De oude fabriek brengt een inspirerende geest. Mijn stelling is dat de overheid daar een taak heeft. In Arnhem zijn ook dit soort bijzondere gebieden te creëren, waardoor nieuwe dynamiek ontstaat in de stad. Het modekwartier is het mooiste voorbeeld hiervan. Als je de kracht weet te benutten dan pakt het vaak financieel goed uit. De Coberco fabriek in Arnhem is een gebouw met een gigantische historie. Daar zouden ontwikkelaars iets mee moeten doen. Dat is een toplocatie.” Rob Melchels bevestigt: “Het gaat uiteindelijk niet om toegevoegde waarde maar om toegekende waarde. Als een pand aantrekkingskracht uitoefent op nieuwe huurders, trekt dat activiteiten aan, en gaat het gebouw opnieuw voor je werken.”

Bewustwording

Maarten Barckhof is het van harte eens met Lianne Goosen. Hij constateert dat vaak nog traditioneel gedacht wordt als het om herbestemmen gaat. Begrijpelijk want investeerders moeten oog hebben voor investeringskosten en haalbare businesscases. Maar als gebiedsontwikkeling in een ruimer kader bezien wordt, komen er andere businessmodellen uit. Als de maatschappelijk functie wordt meegewogen zijn er al gauw meer partijen die mee doen. Ook financieel. Maarten Barckhof wijst erop dat duurzaamheid niet alleen een kwestie is van bouwen maar ook van de bewustwording van gebruikers. Als die niet mee doen is de klimaatwinst snel verdampt. Hij noemt een Nijmeegs project om mensen in een oude wijk aan te zetten tot energiebesparing: “Als je de energiewinst ervan uitrekent gaat het om een druppel op een gloeiende plaat, dan kun je het net zo goed niet doen. Maar het werkt door omdat kinderen, ouders en grootouders erbij betrokken werden. Zo creëer je een beweging waardoor later andere businesscases wél haalbaar zijn.”

Maarten Barckhof krijgt bijval. Het plaatsen van zonnepanelen op fabrieksdaken wordt genoemd. In eerste instantie niet rendabel. Maar als de ondernemer er meer plaatst, kan hij energie verkopen aan zijn buurman. “Klopt”, vindt Maarten Barckhof, “Dat is de manier van denken die we nodig hebben om hokjesdenken te doorbeken. Dan valt er winst te boeken.” Henk van Ramshorst ziet wel wat in dat nieuwe denken. Nieuwe samenwerkingsvormen leiden tot nieuwe kansen. Hij constateert dat verandering zo ongeveer de enige constante factor is in het proces van verduurzaming. Ontwikkelingen volgen elkaar razendsnel op. Technisch kan er steeds meer. Energiewinning en –opslag vernieuwen zich met een nauwelijks voor te stellen snelheid. Centraal in zijn betoog staat dat duurzaamheid en de herbestemming van gebouwen vooral leuk moet zijn. Henk van Ramshorst: “Daarmee bedoel ik dat er telkens voor alle spelers iets interessants in projecten moet zitten. Of het nu om technische innovatie, geldelijke winst of maatschappelijke waarde gaat. Projecten die leuk zijn, komen op een goede manier tot resultaat.”

Infrarood

Ron van Wijk bekijkt herbestemmen en duurzaamheid van de aanbodzijde. Er zijn namelijk tal van nieuwe toepassingen die daarbij een cruciale rol spelen. Ron van Wijk: “Wij zijn bijvoorbeeld actief met lage temperatuur infrarood verwarming in vloeren en wanden, waarbij je mensen lokaal verwarmd en dus niet meer de lucht in de hele ruimte. Dat betekent energiewinst. Je kunt ook makkelijk segmenteren waardoor je wisselend per oppervlakte die warmte kan aanbieden. Het zijn modulaire systemen. Die plaats je en kun je achteraf weer meenemen en in een volgend project opnieuw inzetten. Het is relatief goedkoop en het warmtecomfort gaat ermee omhoog.” Ron van Wijk denkt innovatief: “Met Ahrend zijn we nu bezig met een kantooromgeving die warmte aanbiedt in het bureaumeubilair. Als je je smartphone op tafel legt dan word je herkend en je hele instelling voor warmtecomfort, licht en tafelhoogte worden dan ingesteld. Daarmee geef je mensen de controle. Dat zijn hele nieuwe concepten in een hele traditionele wereld. Daar liggen kansen.”

Juridische zaken

Robert Rijpstra heeft als jurist op verschillende manieren met het herbestemmen van vastgoed te maken. Dat kan volgend of leidend zijn. De jurist is bijvoorbeeld volgend waar het gaat over de woonlasten. De afspraken die daarover worden gemaakt zijn bepalend en worden vertaald in een contract. En specifieke afspraken over de voordelen van energiebesparing een duurzaamheid kunnen juridisch uitgewerkt worden in bijzondere bepalingen. Juridische zaken kunnen leidend zijn als de overheid ermee gaat sturen. Een voorbeelden is het Bouwbesluit. Zo is het een gemeente enerzijds wettelijk verboden om bij de bouw van nieuwe woningen een strengere EPC norm te eisen dan de EPC normen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Anderzijds stimuleert de Rijksoverheid met nieuwe wetgeving de bouw van zeer energie duurzame woningen, de zogenaamde (bijna) nul-op-de-meterwoningen. Deze woningen worden echter gebouwd met strengere normen dan het Bouwbesluit toestaat.

Gemeente worstelen met de vraag hoe zij deze strengere EPC norm dan toch kunnen handhaven. Dit is wel mogelijk, maar het is een complex traject. Robert Rijpstra:: “Binnenkort treedt het wetsvoorstel over de energieprestatievergoeding (EPV) in werking. Het wetsvoorstel maakt het voor verhuurders en huurders van (bijna) nul-op-de-meter woningen mogelijk om naast de huurprijs en de servicekosten een aparte energieprestatievergoeding overeen te komen voor gegarandeerde energieprestaties. Verhuurders krijgen door deze wet enerzijds zekerheid over de terugbetaling van de investeringen die zij moeten doen om deze woningen te verduurzamen. Anderzijds worden huurders beschermd tegen te hoge vergoedingen die zij voor geleverde energie aan hun verhuurders moeten betalen. Bij bedrijfs onroerend goed is een dergelijk wettelijk instrument er nog niet. Daar zou je aan een vergelijkbare wetgeving kunnen denken, al was het maar om op terug te kunnen vallen. Nu is dat nog aan de vrije markt overgelaten en dan komt het niet altijd van de grond.”

Overheid

De overheid heeft een sturende rol als het gaat over verduurzaming en herbestemmen van vastgoed. Arnhem maakt zich er sterk voor. Energy made in Arnhem is een programma waarmee de stad onder andere stuurt op het creëren van bewustwording bij inwoners en bedrijven. Het Transformatieteam houdt zich met herbestemmen van vastgoed bezig. Leegstand heeft een negatief effect op de omgeving. In de binnenstad worden momenteel voornamelijk kantoren daarom getransformeerd tot woonruimte. Dat lukt goed omdat het erg in trek is om te wonen in de binnenstad. Daar slagen projecten. Lianne Hendriks: “Wij zijn als gemeente het eerste aanspreekpunt. We proberen de initiatieven snel binnen het Transformatieteam te bespreken om duidelijk te krijgen of een project qua wet- en regelgeving voldoet en zo de benodigde vergunningen te kunnen regelen.. Ik noem een project in het voormalig kantoor van woningbouwcorporatie Vivare, waar na een snelle wijziging van het bestemmingsplan in bestaande bouw woningbouw kon plaatsvinden. We denken echt mee. Ontwikkelaars krijgen ook te maken met geluids- en milieunormen. Daar kun je niet omheen want je woonkwaliteit moet gewaarborgd zijn. Maar we kijken wel of je vanwege de geluidsnormen de woning iets anders in kan delen of op een andere manier met isolatie kan werken. We proberen vanuit de praktijk ideeën aan te dragen zodat projecten haalbaar worden.”

John de Beijer bevestigt meteen dat een meedenkende overheid van cruciaal belang is voor het welslagen van een project. Hij ziet dat in Arnhem. De stad heeft een actief beleid op het gebied van transformatie. Dankzij door de raad ondersteund beleid kunnen ondernemers snel schakelen.

Cirkelsteden

Arnhem en Nijmegen willen als cirkelsteden een extra impuls aan duurzaamheid geven. Duurzaamheid betekent in dit geval ook circulair denken. Dat is wat Ron van Wijk betreft niet het hergebruiken van afval, maar vooral bij het ontwerp en de productie van goederen rekening houden met hoogwaardig hergebruik, liefst zodanig dat het meerdere levensfases mee kan. Dat lukt niet van de ene dag op de andere. Ron van Wijk: “Je zult moeten kijken aan welke knoppen je kunt draaien om de economie in beweging te brengen. Eigenlijk moet je alles loslaten, alle bestaande patronen en denkbeelden. Ik weet dat we in een wereld leven waarin geld belangrijk is. Maar door tijd en moeite te steken in het zoeken naar nieuwe routes kun je deelsucces genereren. Die leiden tot inspiratie bij andere mensen. Er is geen garantie maar je kunt het op z’n minst proberen. De ervaring leert dat als je het maar hard genoeg probeert dan kan dat hele mooie dingen opleveren.”

Dick Ausems is het daar mee eens, maar hij ziet nog de nodige vertragende factoren. Zo werken bestemmingsplannen op lange termijn dikwijls remmend. “We blijven pioniers; het beleid loopt achter”, constateert Henk van Ramshorst, “Al zijn er inmiddels wel wijzigingsbevoegdheden in bestemmingsplannen op te nemen waardoor ze sneller te wijzigen zijn.” Rob Hengeveld noemt in dit verband de Gelderse Poort. Dat moest een paradepaardje worden, met nieuwe kantoren en volop parkeerruimte aan de rand van de stad. Dat concept is inmiddels achterhaald. Hij wijst ook op gemeentelijke starheid als het gaat om het toepassen van parkeernormen. Die zijn niet hanteerbaar op bijvoorbeeld Velperplein of Rijnkade. Daar moeten andere regels kunnen gelden. Lianne Goossen wijst op de transportkeuze van veel jongeren. Die kiezen voor het openbaar vervoer in plaats van de auto. Hoogbouw riskeert lege parkeergarages, als de parkeernorm onverkort gehandhaafd blijft. Maarten Barckhof besluit het tafelgesprek met een voorbeeld dat hoop geeft voor de toekomst: “In Nijmegen-Noord is een alternatief, milieuvriendelijk buurtje, waar de gemeente de parkeernormen aanpaste. De gemeente ging akkoord met een flink lagere parkeernormen. Er mochten meer tuintjes en grasveldjes komen. Maar wel zodanig dat bij verhoogde parkeerdruk dat groen heel makkelijk om te zetten is in parkeerplaatsen. Zolang dat niet nodig is heeft de wijk mooie groene speelplaatsen. Dat is creatief omgaan met de regels. Het kan.”

Tekst: Paul de Jager / Fotografie: Jacques Kok

Interessant artikel? Deel het: