“Herbestemmen en verduurzamen breed oppakken”

1 mei 2017 14:01

Bij het herbestemmen en verduurzamen van vastgoed gaat het niet alleen om de verbetering van de energie huishouding. Als wooncomfort en sociale omgeving nadrukkelijk worden meegenomen is er meer kans op prettig wonen. Dat concluderen deelnemers aan het tafelgesprek over de herbestemming en verduurzaming van vastgoed. Het gesprek vindt plaats bij Vangoud Advocaten in Arnhem.

De deelnemers stellen zich voorafgaand aan de discussie kort voor:

Monique van Gerven is manager vastgoed bij woningcorporatie Vivare. Vivare biedt onderdak aan zo’n 55.000 huurders in bijna 24.000 woningen. Op het moment dat er onderhoud uitgevoerd wordt neemt Vivare tevens duurzaamheidsmaatregelen. Daarbij is aandacht voor het wooncomfort en het gedrag van de bewoners. Want “een duurzame woning vraagt om duurzaam gedrag”, vindt Monique van Gerven.

Johan Timmer is vestigingsleider van bouwbedrijf Plegt-Vos Stoffels in Bemmel. Het bedrijf is gespecialiseerd in onderhoud van bestaand vastgoed. Johan Timmer: “Wij verduurzamen vooral voor woningbouwcorporaties. Wij geven woningen een tweede leven.”

“Als de sociale cohesie goed is, dan hebben we daar als maatschappij baat bij”

Nico Budel is directeur van BUMÉ bv Aannemingsbedrijf in Velp. Het is een middelgroot bouwbedrijf met opdrachtgevers voornamelijk in Gelderland. “Met herbestemmen zijn we elke dag bezig”, zegt Nico Budel.Johan Blokland is architect en eigenaar van opZoom architecten bv. OpZoom heeft veel projecten onder handen waarin duurzaamheid een rol speelt. “Vorig jaar hebben we de gulden feniks gewonnen, de nationale renovatieprijs, voor een project met ruimte voor energie, maar ook voor leefbaarheid, interactie in de buurt. Daartoe zitten we met meerdere disciplines aan tafel, zo breed mogelijk”, vertelt Johan Blokland.

Harm van Gaal is advocaat-partner bij Vangoud Advocaten. Het is een niche kantoor gespecialiseerd in vastgoedrecht. Harm van Gaal: “Denk bijvoorbeeld aan de contractvorming bij projectontwikkeling, maar ook aan de juridische begeleiding bij bestemmingsplanwijzigingen en het verkrijgen van vergunningen.”

Michiel Smits is directeur bij vastgoedadviesbureau Cushman & Wakefield, voorheen DTZ Zadelhoff. Naast makelaarsactiviteiten houdt C&W zich breed bezig met vraagstukken rond commercieel vastgoed.

Michiel Smits: “We zien zowel aan de vraagkant, bijvoorbeeld van portefeuille eigenaren, als aan de gebruikerskant veel vragen over verduurzamen en herbestemmen.”

Ludwig Smits is directeur van Burgers van der Wal, specialisten in vastgoedonderhoud uit Doetinchem. “Hoe kan je de energierekening naar beneden brengen én bouwproducten die nog functioneel en intact zijn her te gebruiken? Dat is een vraag die me interesseert. Want daarmee krijg je een goed zicht op de CO2-footprint.”

Arduïn Kronenburg is eigenaar van ABD Vastgoed. Het bedrijf houdt zich bezig met drie activiteiten, te weten het ontwikkelen en renovatie van en beleggen in onder andere monumentale woningen. Arduïn Kronenburg: “Ik constateer een spanningsveld tussen de technische mogelijkheden en de financiële capaciteit van de gebruiker. Veel gebruikers vinden duurzaamheid interessant, maar ze vinden extra kosten op de korte termijn lastig.”

Rode loper

Michiel Smits heeft een scherp beeld van de markt voor herbestemmen en verduurzamen: “We hadden in Arnhem een leegstand die boven het landelijk gemiddelde lag. Dankzij een fikse herontwikkelingsopgave zitten we nu onder het landelijk leegstandspercentage. Kleine kantoren kregen een woonfunctie. Maar ook grote complexen zoals de Rijkswaterstaat toren op Presikhaaf en het ING-kantoor aan de Velperweg werden aangepakt. Noord en Centrum doen het goed qua transformeren, Zuid blijft nog wat achter. De markt voor bedrijfsruimtes op industrieterreinen is ook gezond aan het worden. Wat er leeg staat is veelal kwalitatief onvoldoende en daar moet je nadenken over herbestemmen en sloop. Het winkelsegment typeert zich als krimpend en een terugtrekken op het winkelgebied. Natuurlijk heeft de economische crisis een rol gespeeld. Eigenaren moesten afschrijven waardoor projectontwikkelaars een kans kregen. Ik denk dat Arnhem uitermate goed gepresteerd heeft en de rode loper heeft uitgerold voor iedereen die ideeën heeft.”Ludwig Smits: “In de kantorenmarkt zie ik nog geen motivatie om te verduurzamen. Er zijn nog te veel kantoren van 1200 kubieke meter waar slechts enkele mensen aan het werk zijn. Terwijl alle ruimte wél verwarmd moeten worden. Het zou prettig zijn als de belegger-eigenaar gemotiveerd werd om bestaande bouw multifunctioneel in te richten. Dat zou de duurzaamheid ten goede komen.”Arduïn Kronenburg: “Dat kan de overheid mogelijk in de hand werken door middel van belastingmaatregelen. De energie labels voor woningen zijn zo’n middel. Dan moet er geïnvesteerd worden om aan normen te voldoen. Een steuntje in de rug is welkom. Want banken zijn enigszins terughoudend in de financiering, omdat veel woningen redelijk zwaar zijn gefinancierd. Dat is een spanningsveld waar we mee geconfronteerd worden.” Monique van Gerven: “De noodzaak voor herbestemmen en verduurzamen wordt nog niet echt gevoeld.

Er wordt wel voorspeld dat energie schaars wordt en de prijzen gaan stijgen, maar dat leeft nog niet echt. Je voelt het nog niet in de portemonnee en de markt gaat pas echt bewegen als de financiële noodzaak er is.” Veel huiseigenaren en huurders hebben volgens haar geen idee van hun woonlasten en wat isolatie en zuinige apparatuur kunnen opleveren. Vaak komen ze er later achter. Zoals in het geval van het groot renovatieproject in Presikhaaf, waar fors geïnvesteerd werd in duurzaamheid. Ze vervolgt: “Een jaar na datum komt een bewoner naar me toe: ‘Ik heb een afrekening gehad van de NUON en krijg geld terug! Daarvan ga ik met mijn kleinkinderen naar de Efteling’. We hadden haar dat ’voorspeld’ maar nu zag ze zelf wat isolatiemaatregelen opleveren. Van dit voorbeeld word ik blij, zo draagt onze investering in duurzaamheid bij aan woongenot en betaalbaar wonen!”

Nul-op-de-meter

Johan Timmer heeft in de praktijk ervaren dat duurzaam bouwen nog onvoldoende leeft: “Wij zijn het hele land af geweest om door woningbouwcorporaties een project gefinancierd te krijgen voor 200 woningen met nul-op-de-meter. Die kunnen we bouwen voor € 69.000,-. Dat is redelijk uniek. Maar we krijgen dat mandje niet gevuld. Hetzelfde zien we in de particuliere markt.” Johan Blokland heeft andere ervaringen met woningbouwcorporaties: “Ik merk juist dat de ambitie van corporaties best hoog is. Alleen wat is de plus voor de bewoner? Als je een woning netjes verduurzaamd, krijgt die het energie-A label. Maar als er dan geen geld meer is voor een ruimer balkon waar een tafel kan staan of het vergroten van de badkamer, blijft het woongenot achter. Daar is een spanningsveld. Huurders zitten vaak meer te wachten op een ruime badkamer dan op trippel glas, om maar wat te noemen.”

Korte termijn versus lange termijn

Arduïn Kronenburg: “Het is de wispelturigheid van de overheid die ook meespeelt, ze stimuleert telkens op de korte termijn. Maar niet toekomstgericht. Je weet niet wat je kan verwachten.” Monique van Gerven geeft aan dat corporaties al veel langer bezig zijn met verduurzamen van hun woningvoorraad. Deels door sturing vanuit Den Haag. “Maar we hebben zélf ook altijd 50 jaar vooruit gekeken. Dat doet een gemiddelde woningeigenaar niet. Die vraagt zich af of de investering in verhouding is tot het aantal jaren dat hij van plan is in het huis te blijven wonen.” Die verschillende visies maakt projecten voor verduurzaming heel complex. Johan Blokland: “Als koop en huur gemixt zijn, dan gaan de kopers vaak niet mee in verduurzaming want ze hebben de middelen niet of zien de meerwaarde niet. En bij complexen van Verenigingen van Eigenaren tref je ook heel verschillende visies en belangen.”Nico Budel denkt dat op de particuliere markt verduurzamen nauwelijks leeft. Corporaties geeft hij een pluim omdat ze nadenken over hun vastgoed op lange termijn. Hij is wel kritisch over de overheid: “Ik zie ook bij de overheid geen visie voor de lange termijn. Neem het klimaatakkoord dat twee jaar geleden is gesloten. Wereldwijd zijn er nu al weer landen die eraan tornen. En aanschaf van de elektrische auto was eerst in de portemonnee voelbaar, maar nu voordelen weg.” Harm van Gaal noemt subsidieregelingen van de overheid, die overhaast werden teruggedraaid vanwege de overweldigende belangstelling. “Dergelijk beleid is funest voor de lange termijn”, concludeert hij. “Toch”, vraagt hij: “Is de regelgeving een belemmering voor verduurzaming? Of een instrument? Als de regelgeving er niet is, vraag ik me af of de markt verduurzaming zelf oppakt.”Ook de prijzen voor asbestverwijdering zijn aan beide zijden van de grens erg verschillend. Dat komt door regelgeving. De gespreksgenoten denken dat ander isolatiemateriaal in de toekomst ook voor problemen gaat zorgen. Spijtig, die extra kosten, want ze drukken op herbestemmings- en duurzaamheidsbudgetten, waardoor ‘leuke dingen’ niet door kunnen gaan.

Toch ziet Michiel Smits de overheid als grote stimulator, niet in de laatste plaats omdat de overheid een grote afnemer is. “Als die overheid alleen nog af wil nemen van leveranciers die aan specifieke (duurzaamheids-)eisen voldoen dan krijg je een heel ander beeld.” Nico Budel: “Wij missen die stimulerende overheidsrol in de particuliere markt. Wat mij betreft mag de overheid die voortrekkersrol op zich nemen. Want de particuliere markt wordt gedomineerd door een kortetermijnvisie. Mensen kijken naar hun eigen portemonnee, wat moeten we betalen voor die zonnepanelen? Wat is de terugverdientijd? Als de overheid er echt een visie op heeft, is er voor de consument een keuze voor verduurzaming te maken.” Jurist Harm van Gaal kent de regels en bevestigt: “De overheid kan stimuleren of verplichten.” Johan Blokland is voorzichtig. Hij wijst erop dat tijdens crisis veel regels zijn afgeschaft om transformatieprojecten mogelijk te maken. Michiel Smits: “Als mensen niet aan duurzaamheid willen maar de overheid wil beleidsmatig die richting op, dan vrees ik dat er toch een stok achter de deur nodig is.”

Strategisch denken

Arduïn Kronenburg vraagt zich af of bouwers en overheid daadwerkelijk geleerd hebben van de fouten uit het verleden. Er is wat hem betreft te lang gekeken naar goedkoop bouwen om aan de vraag te kunnen voldoen. “Eigenlijk staat dat haaks tegenover strategisch denken”, vindt hij. Johan Blokland is minder somber: “Ook huizen uit de jaren ‘50 kunnen in veel gevallen langer mee, maar je hebt beperkingen. Ik verwacht dat veel van die huizen toch weer opgeknapt gaan worden. Mensen kiezen met name een huis vanwege de plek, de sfeer, de wijk. Die uitstraling is erg belangrijk.” Ludwig Smits breekt een lans voor visie op het hele herbestemmings- en verduurzamingsproject. Dus met in achtneming van het materiaal dat in de vuilcontainer dreigt te verdwijnen. Is het te hergebruiken? Dat is ook strategisch denken.

Ludwig Smits is er voor. Monique van Gerven bevestigt: “Vastgoed dat niet voldeed, werd vroeger sneller gesloopt dan tegenwoordig. We zijn ons er nu van bewust dat we grondstoffen weggooien. Daarom heeft herbestemmen en renoveren prioriteit boven sloop. We knappen de ‘schil’ op, juist om vastgoed aantrekkelijk te houden en grondstoffen te behouden. Timing is belangrijk. Als verouderd glas en kozijnen vervangen moeten worden, dan is dat een natuurlijk moment om isolatie mee te nemen.”

Gezamenlijkheid

Oog voor woongenot en woonomgeving blijft gedurende het hele tafelgesprek op het netvlies van de deelnemers. Daarbij treedt spanning op tussen energie ambitie, verlaging van woonlasten en verbetering van woongenot. Johan Blokland noemt project De Witte Woningen van Vivare. Dat is een wijk met kleine woningen en relatief lage huren. Hoge duurzaamheidsambitie als energie-neutraal betekent zeer fors renoveren of zelf nieuwbouw. Met de bijkomende huurverhoging is dit niet meer bereikbaar voor de huidige bewoners. “Dan kies ik ervoor de duurzaamheidsambitie te verlagen en te investeren in de leefbaarheid van de wijk.” Monique van Gerven noemt het een goed voorbeeld van integrale benadering. “We kunnen niet alle woningen naar nul-op-de-meter brengen èn woningindeling verbeteren èn achterpaden, bergingen en erfafscheidingen vernieuwen.” Ze vult aan: “Als de sociale cohesie goed is, dan hebben we daar als maatschappij baat bij. Je hebt minder overlast. Mensen gaan vriendelijker met elkaar en met hun woonomgeving om. We hebben veel aan goede sociale wijken.”Het slotakkoord is voor Johan Timmer: “We hebben meegemaakt dat door NUON gelden een stroom renovaties op gang kwam om woning energetisch te verbeteren. Nieuw dak erop, klaar. Wat je nu ziet is dat de focus meer op leefbaarheid in de woning komt. Mensen vinden het interessant dat de woning dicht is maar uiteindelijk willen ze een fijne keuken en comfortabel kunnen douchen. Ook de sociale omgeving, veiligheid, de totale visie op het hele gebied zie je nu meer opkomen. Als marktpartij mogen we daar veel meer inbreng bij geven. Wil je verduurzamen laten slagen, dan is dat een must. Ik vind het een mooie trend.” «

Tekst: Paul de Jager / Fotografie: Jacques Kok

Interessant artikel? Deel het: