Flexibele organisatie in een dynamisch werkveld

25 maart 2019 16:24

Elke dag werken er bij woningcorporatie Vivare ruim 200 mensen hard om ervoor te zorgen dat de circa 55.000 huurders in ruim 24.000 verhuureenheden betaalbaar en prettig kunnen wonen. De corporatie heeft woningen in 18 Gelderse steden en dorpen: Arnhem, De Steeg, Dieren, Doorwerth, Duiven, Ellecom, Elst, Groessen, Heelsum, Heveadorp, Loo, Oosterbeek, Renkum, Rheden, Spankeren, Velp, Westervoort en Wolfheze. 97% van onze woningen heeft een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van € 720,00. 3% van de woningen valt hier buiten.

Flexibele organisatie

Tanja van Voorthuijsen is directeur Vastgoed Regie bij Vivare. “Als woningcorporatie staan we midden in de maatschappij. Met een stevige en professionele organisatie zijn we zichtbaar aanwezig in de wijken en staan we dicht bij onze huurders. Wij bieden zo’n 55.000 mensen een passend en betaalbaar (t)huis, nu en in de toekomst. Met hart voor onze regio dragen wij bij aan een omgeving waar het prettig wonen is. Dat doen we in een flexibele en financieel gezonde organisatie en in goede samenwerking met onze ketenpartners, met dienstverlening die past bij deze tijd.”

“Uiteindelijk moet alles verduurzaamd worden”

Duurzaamheid

“Onze huurinkomsten vormen geen ‘winst’, maar worden ingezet in het goed beheren en onderhouden van onze woningportefeuille. Daarnaast lenen we ieder jaar nog geld bij om te kunnen investeren in het toevoegen van kwaliteit aan de portefeuille door nieuwbouw of verduurzaming”, legt Tanja van Voorthuijsen uit. “De huurinkomsten laten we dus direct ten goede komen aan onze huurders, zodat zij betaalbaar en passend kunnen wonen. Bij de betaalbaarheid spelen twee factoren een bepalende rol: de huur en de energielasten. De huren hebben we afgelopen jaren zoveel als mogelijk gelijk gehouden, met gemiddeld maximaal inflatieverhoging. De energielasten daarentegen zijn de afgelopen jaren door uiteenlopende overheidsmaatregelen aanzienlijk gestegen, daar zijn wij ons terdege van bewust. Om de energievraag - en daarmee de lasten - voor onze huurders zo veel mogelijk te beperken, zijn wij volop bezig met de verduurzaming van ons huizenaanbod. We geven onze woningen een ‘warme jas’, dat wil zeggen dat wij maatregelen nemen om de warmtevraag zo ver mogelijk te beperken. Dit doen we onder andere door installatie van dubbel glas, spouwmuur-, dak- en vloerenisolatie en warmte-terugwin-installaties. Dit is voor ons een belangrijke basis om vervolgens de komende jaren verdere stappen te zetten op vermindering gebruik fossiele brandstoffen en inzetten van duurzame opwekking.

Klimaatadaptie

”Naast deze zogenoemde energietransitie, komt er ook meer aandacht voor het bredere pakket van klimaatadaptatie. Hier wordt naast energiegebruik gekeken naar voorkomen van hittestress en wateroverlast in wijken. Zo willen we in 2019 aanhaken bij de gemeentelijke programma’s en gaan we experimenteren met pilots starten om hemelwaterafvoeren los te koppelen van riolering en kijken we of we bijvoorbeeld op daken van schuurtjes ‘groen’ kunnen plaatsen. We staan open voor verschillende initiatieven en onderzoeken voortdurend of een initiatief haalbaar en toepasbaar is of niet. Hierbij wordt ook niet voorbij gegaan aan de ontwikkelingen rondom circulariteit.”

Grote opgave

Het lijkt eenvoudig: woningen verduurzamen. “Inderdaad, dat lijkt zo maar dat is het niet, wij staan voor een enorm grote opgave. Naast de warme jas werken we ook aan het verduurzamen richting een CO₂-neutrale woningvoorraad in 2050. Dit vraagt veel afstemming met onze stakeholders en toeleverende industrie en goede timing. We verhuren niet alleen woningen, maar onderhouden ze ook. Soms lukt het om tijdens regulier onderhoud al de nodige aanpassingen te verrichten, soms lukt dat niet. Dat heeft onder meer te maken met de technologische ontwikkelingen die vandaag toepasbaar en morgen weer verouderd zijn. Op welke momenten nemen we de goede maatregel gericht op het einddoel. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging. Bovendien is dit voor iedereen nog een ontdekkingsreis en op verschillende vlakken nog erg kostbaar. Daarnaast is onze woningportfolio heel divers en kent ook hele diverse bouwperiodes. Zo hebben we woningen die gebouwd zijn in de jaren negentig, maar ook ruim de meerderheid dateert uit de jaren zestig en ouder. Iedere woning en ieder woningcomplex vereist andere aanpassingen om de energievraag zo laag mogelijk te maken. Soms is dat te realiseren met relatief kleine ingrepen en soms vereist het complexe veranderingen. Stapsgewijs of sprongsgewijs: en alles wat er tussen in zit. One fitts all oplossingen zijn er niet. Het gaat overigens ook de minder zichtbare items die aard en nagelvast met een woning verbonden zijn zoals installaties en zelfs het rioleringsbuizenstelsel. Uiteindelijk moet alles verduurzaamd worden.”

Vivare experimenteert

Vivare experimenteert volop in nieuwe vormen van samenwerking en in projecten die de durzaamheids/klimaatdoelstellingen mogelijk maken. Tanja van Voorthuijsen: “Als voorbeeld: in het Dorrestijnplantsoen in Heelsum hebben we onlangs 31 gasloze woningen gerealiseerd, de eerste 31 Nul op de Meter sociale huurwoningen in de regio Arnhem. Er stond al nieuwbouw op deze plek gepland, maar in overleg met de gemeente hebben we besloten de woningen te upgraden naar Nul op de meterwoningen. De woningen zijn gasloos, volledig elektrisch, volledig optimaal geïsoleerd en zijn voorzien van een Warmte Terug Win-installatie, waarbij een inblaasgedeelte gebalanceerd ventilatiesysteem de kamers van luchtverwarming en ventilatie voorziet. Daarnaast zorgt een infraroodpaneel in de woonkamer voor stralingswarmte. Ook wekt de woning energie op door zonnepanelen op het dak. We analyseren en monitoren dit soort projecten voortdurend. De (technologische) kennis die we opdoen, nemen we mee naar de volgende projecten. En daar staan er de komende jaren behoorlijk wat van op stapel.”

Flexibele organisatie en vernieuwende samenwerking

Een van de doelstellingen van het Parijse Klimaatakkoord is om in 2050 alle woningen in Nederland van ‘het gas af’ te hebben. Het nieuwe regeerakkoord ‘Vertrouwen in de toekomst’ stuurt aan op een Klimaatwet met CO₂-reductiedoelstellingen. In 2030 moet de uitstoot met ongeveer de helft zijn teruggebracht en zoals gezegd in 2050 volledig CO₂-neutraal. Daarin ligt voor ons ook een behoorlijke opgave. Als woningcorporatie kunnen wij dit niet alleen, het vergt inspanningen buiten de grenzen van de eigen woningvoorraad om. De aanpak vraagt om samenwerking met de provincie, de gemeente, netbeheerders en energieleveranciers/ energiecoöperaties maar ook met waterschappen. Het proces van intensief samenwerken met uiteenlopende ketenpartners hebben wij een tijd geleden al ingezet. Aan alle betrokken partijen is het de taak om een samenhangende aanpak te realiseren, om de schotten te laten verdwijnen. Door het gezamenlijke belang te zien en vanuit daar samen te leren en experimenteren. We kiezen daarbij voor een kort cyclische benadering. Het einddoel is helder, maar we evalueren en tussenresultaten continu. Hierbij hebben we de flexibiliteit om steeds weer te optimaliseren. Dat vereist inspanning en creativiteit in oplossingen. Die oplossingen zijn al aanwezig, maar hebben het nodig om nog meer uitgebreid en actief ingezet te worden. Het bedrijfsleven is van harte uitgenodigd om hierin mee te denken. Onze organisatie heeft de afgelopen jaren veel veranderingen ondergaan om die samenwerkingsprocessen goed vorm te kunnen geven. Dat ging niet van de ene op de andere dag, maar met enige trots zeg ik dat wij anno nu een flexibele en wendbare organisatie zijn die, door intensieve samenwerking, de nieuwe tijd met alle complexe opgaven die daar bij komen, aan kan.”

CO2-neutraal betekent ook dat wij de condities moeten krijgen om dat ook financieel mogelijk te maken. De huidige lastendruk met onder meer de verhuurdersheffing maakt dat op dit moment niet mogelijk. «

www.vivare.nl

Tekst: Mathilde Lentjes

Fotografie: Jacques Kok

Interessant artikel? Deel het: